나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [5] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

현관문에 예서이엔지라는 표시 있고, 상가건물임대차현황서에 호진종합건설 장은철 사업자등록신청현황 있음(현황조사서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (5)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 5층501호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 984,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

토지 지분: 29.217126249870255㎡ (약 8.84평)

건물 면적: 153.26㎡ (약 46.36평)

건물 지분: 153.26㎡ (약 46.36평)

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층: 5층 (501호)

준공일: 2020년 11월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 근린생활시설이 밀집한 번화한 상업 지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부상 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 9,203,724,167원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

* 주식회사 예서이엔지: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음. (현관문 표시와 연관)

* 호진종합건설(주), 장은철: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2023-12-08. 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 범일동 일대는 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 이는 오피스텔의 임대수익 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

해당 건물(범일우리에)은 총 15층 규모이며, 1층 일부는 카페 및 사무실로 이용 중이고, 나머지 층은 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다. 본건 501호는 오피스텔로 이용 중입니다.

4.3. 편의시설 및 설비

건물 내 위생, 급배수, 냉난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 교통이 편리하며, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

* 현관문에 '예서이엔지'라는 표시가 있으며, 상가건물임대차현황서 상 '호진종합건설 장은철' 사업자등록 신청 현황이 확인됩니다. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 특수한 경매 절차를 거칠 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범일역 도보 5분 거리로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 도심 상업지구: 번화한 상가지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 내부 컨디션 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 없는 인수 보증금: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 낙찰가의 부담이 없습니다.

7. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

7.1. 시세 현황

주변 오피스텔 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔들이 약 1억원 내외에서 매매되는 것으로 파악됩니다. (예: 범일동 동일타워 27평형 매매 시세 약 1억 4천만원, 범일동 썬오피스텔 20평형 매매가 4천 5백만원, 범일동 동양오피스텔 21평형 매매가 7천 8백 50만원 등. 본건의 전용면적은 153.26㎡ (약 46.36평)으로, 제시된 면적 정보가 공급 면적일 경우, 이보다 작은 면적의 오피스텔 시세를 참고하여 신중한 판단이 요구됩니다. 또한, 범일 우리에 자체의 구체적인 시세 정보는 제한적이므로, 인근 유사 건물의 시세를 기준으로 판단해야 합니다.)

7.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 984,000,000원입니다. 제시된 면적(153.26㎡)과 건물 높이(15층)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 유사 오피스텔들의 매매 시세가 1억원 내외임을 감안하면, 감정가 대비 시세 차이가 큰 편입니다.

7.3. 종합 의견 및 예상 입찰가

본건은 우수한 입지 조건과 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세가 눈에 띕니다. 특히, 153.26㎡ (약 46.36평)의 면적은 일반적인 오피스텔 전용면적보다 크므로, 공급면적일 가능성이 높습니다.

임차인 관련 인수 보증금이 없고 모든 권리가 소멸되는 점은 긍정적이나, 감정가와 실제 시세 간의 괴리를 신중하게 고려해야 합니다.

현 시세 및 일반적인 경매 투자 접근법을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다는 시세에 근접하게 형성될 가능성이 높습니다. 현재 파악된 주변 시세를 종합하고, 낙찰 후 공실 위험 및 리모델링 비용 등을 감안하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 700,000,000원 ~ 800,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건의 유무, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있으며, 최종 결정은 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

8. 종합 의견

부산 동구 범일동에 위치한 본 오피스텔 물건은 범일역 초역세권이라는 탁월한 입지, 번화한 상업지구 내 위치, 그리고 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없다는 점에서 깔끔한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 153.26㎡에 달하는 넓은 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 주변 유사 오피스텔 시세가 감정가보다 현저히 낮다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지 (범일역 도보 5분)

* 활발한 상권 내 위치로 안정적인 임대수요 기대

* 2020년 준공으로 현대적인 시설 보유

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음

* 넓은 면적 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 (시세 반영 시)

10. 최종 의견

본 물건은 입지적 장점이 매우 뛰어나지만, 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 장기적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다. 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.