나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [3] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (3)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 3층 301호

신 주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔, 카페 및 사무실 혼합 이용)

감정가: 1,169,000,000원 (일억 백 육십 구백만원)

토지면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물면적: 153.26㎡ (약 46.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2019년 9월 5일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 15층

본건 위치: 지상 3층 301호

총 호실 수: 55개 호실

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 서측 중로, 남측 세로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 번화한 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 환경 분석

주변은 부산도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치하며, 다양한 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 11월 26일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1, 금 3,360,000,000원)입니다.

본 경매개시결정은 부산은행의 임의경매 (갑10, 2024년 6월 3일 접수)에 의해 이루어졌습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 8,983,724,167원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 참고사항에 '임대관례 및 기타: 미상'으로 기재되어 있어, 임대차 관계나 실제 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

3.5. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건이며, 공동담보로 진행되는 건입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지 분석

본건이 위치한 부산 동구 범일동은 부산도시철도 1호선 범일역을 중심으로 형성된 번화한 상업지대입니다.

업무시설, 숙박시설, 시장, 다양한 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물 내 상가(카페, 사무실) 및 주거용 오피스텔이 혼합되어 이용되고 있습니다. 총 55개의 호실이 있으며, 이는 다양한 용도의 수요가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 시장 등이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔로서 주거 또는 업무용으로 활용 가능하며, 역세권 입지 및 풍부한 상업시설 덕분에 직주근접이 용이한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

유동화 물건 및 공동담보로 인한 금융 구조의 복잡성이 있을 수 있으나, 일반적인 경매 절차상 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로 직접적인 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 임대차 불확실성

'임대관례 및 기타: 미상'으로 기재된 점으로 미루어볼 때, 실제 점유자 현황 및 임대차 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(11억 6천 9백만원) 대비 현재 시장 시세가 현저히 낮은 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 추후 낙찰가 산정 및 투자 수익률 예측에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산도시철도 1호선 범일역 역세권의 번화한 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 건물은 업무시설, 상가, 주거용 오피스텔로 복합 사용되어 다양한 활용이 가능합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관련 미상 정보와 특히 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

부산도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하며, 주변 상권이 매우 발달해 있습니다.

8.2. 편리한 교통 및 생활 환경

시내버스 및 지하철 이용이 편리하며, 각종 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

8.3. 다용도 활용 가능성

오피스텔, 사무실, 카페 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 용도 건물입니다.

8.4. 신축 건물

2019년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 건물 면적 153.26㎡ (약 46.36평)을 기준으로 주변 오피스텔의 시세를 분석한 결과, 평당 약 700만원에서 1,000만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 시세는 약 3억 2천 4백만원 (46.36평 * 700만원/평) 에서 4억 6천 3백만원 (46.36평 * 1000만원/평) 범위로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 1,169,000,000원으로, 조사된 현 시세보다 약 2.5배 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황과 현재 시세 간의 큰 차이가 있거나, 감정가가 단위 면적당이 아닌 다른 기준으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가

현재 시장 시세(약 3.24억 ~ 4.63억)와 감정가(11.69억) 간의 큰 괴리를 고려할 때, 본건은 감정가대로 입찰될 가능성은 매우 낮습니다.

현 시세에 기반하여 합리적인 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 산정하는 것이 타당합니다.

이 예상 입찰가는 현재 시장 가치를 반영한 것이며, 감정가와는 상당한 차이가 존재합니다. 본 건의 낙찰가는 여러 차례의 유찰을 거쳐 시세 수준으로 하락할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 시에는 시세 및 물건의 가치를 면밀히 재평가하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.