나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [12] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

부산지방법원 2024타경2950 (12) 부동산 임의경매 물건입니다.

2.2. 물건 현황

2.2. 1. 소재지 및 건물 정보

부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 7층702호에 위치하고 있습니다. 건축물대장 상으로는 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)에 해당하며, 2020년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 업무시설 및 근린생활시설 용도의 건물입니다.

2.2. 2. 면적 정보

* 토지 면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

* 토지 지분: 4.260751479085216㎡

* 건물 면적 (전용 면적): 22.35㎡ (약 6.76평)

* 건물 지분: 22.35㎡

* 건축 면적 (건물 전체): 227.41㎡ (약 68.79평)

* 연면적 (전체): 2818.83㎡ (약 852.56평)

* 대지 면적: 287㎡ (약 86.82평)

2.2. 3. 감정가

101,000,000원

2.3. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2.4. 특이사항

본 물건은 유동화 물건입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

3.2. 교통 여건

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 현황

본 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 중로, 남측으로는 세로에 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)오엔시스템즈염치호

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 확정일자: 2024-06-12

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

4.2. 인수/소멸 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (단, 지상권에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.)

제공된 정보에 따르면 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 되며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

부산 동구 범일동 지역은 금융기관, 업무시설, 숙박시설, 시장 등이 복합적으로 발달한 상업 중심지입니다. 범일역을 중심으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하여 오피스텔 및 근린생활시설에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

인근에 부산진시장, 자유시장, 평화시장 등 재래시장과 현대백화점, 롯데백화점(부산본점), 이마트, 홈플러스 등 다양한 쇼핑 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 부산 시민회관 등 문화 시설도 가까이 위치하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 생활 시설

주변에 마트, 시장, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 풍부하여 주거 및 업무 활동에 필요한 모든 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 현재까지 파악된 임차인의 대항력이 없어 큰 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 실제 등기부 등 권리 분석을 통해 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

7.2. 지역 관련 리스크

토지이용계획 상 '역사문화환경보존지역(3구역)'에 해당합니다. 이는 향후 해당 건물의 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위 시 문화재 관련 법규의 적용을 받아 사업 진행에 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 범일동 일부 지역에서 토양 오염 및 고층 주거복합시설 건설 관련 논란이 보도된 바 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 범일역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 활발한 상권을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 높은 가치를 지닙니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 현재까지 파악된 임차인의 대항력이 없어 권리상으로도 비교적 안전해 보입니다. 그러나 '역사문화환경보존지역'에 속해 있어 향후 개발 시 제한사항이 있을 수 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 유무와 내용을 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 접근성이 탁월합니다.

* 활발한 상권: 업무시설, 백화점, 시장, 영화관 등이 밀집한 부산의 주요 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 함께 취득 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 의료, 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 현재 파악된 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 대상이 아니므로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 부담은 없습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 내용 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가 수준에서, 경쟁이 치열할 경우 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 권리 분석을 통한 최종적인 판단이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.