나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [9] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (9)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 82,000,000원

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.50㎡ (약 1.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

건물지분: 18.37㎡ (약 5.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존 등기(갑1) 후 다수의 근저당권(을1~을7, 부산은행) 및 가압류(갑3, 갑5, 갑6), 임의경매 개시결정(갑4, 부산은행) 등이 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)으로 판단되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 최

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 350,000원

- 전입일자(사업자등록일): 2022-03-02

- 확정일자: 2022-03-02

- 배당신고일자: 2024-06-17

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 권리분석 요약:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용 상 명확히 확인되는 권리는 없습니다. (다만, '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 동구 범일동은 부산도시철도 1호선 범일역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 시장, 업무시설 등이 분포하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역) 등의 도시계획시설이 적용되고 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 15층, 지하 1층 규모이며, 총 55세대의 오피스텔이 있습니다. 본 건은 6층에 위치한 604호입니다. 건물 내외부는 석재붙임 및 페인팅 마감, 내부 벽체는 세멘노출, 인테리어, 벽지도배 등으로 마감되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

* 이용 상태:

- 본건(604호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

- 일부 다른 호실은 카페 및 사무실로 이용되고 있습니다.

* 설비 내역:

- 위생 및 급·배수 설비, 냉·난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건: 채권의 유동화 및 공동담보로 묶여 있어 거래 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부등본 상 채권 총액이 약 87억 8천만원에 달하는 것으로 기재되어 있어, 채권 규모가 매우 큰 편입니다. 이는 감정가(8천2백만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 18.37㎡(약 5.56평)으로 매우 작아 특정 목적(예: 1인 가구 주거, 소규모 사무실) 외의 활용에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과 상 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 상업지대의 특성상 주변 소음이나 교통 체증 등은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 내 주거 및 업무 관련 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점, 높은 채권 총액, 그리고 소형 면적은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리분석 상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 범일역 역세권 입지: 부산 1호선 범일역을 도보로 이용 가능한 교통 요지에 위치합니다.

* 활발한 상권: 주변에 각종 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 주거 또는 소규모 사무실 임대 수익 창출에 적합할 수 있습니다.

* 경매 메리트: 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(18.37㎡)의 오피스텔은 주변 건물에서 500만원의 보증금에 월 45만원 수준의 임대료로 거래되고 있습니다. 비교 대상 건물들의 평당 시세는 약 530만원에서 1,400만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가가 8,200만원이고, 면적당 가격은 약 1,470만원/평 수준으로, 이는 비교 대상 중에서도 높은 편에 속합니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 오피스텔 시세를 고려하고, 경매 시장의 경쟁률 및 물건의 특수성(유동화, 공동담보)을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 인수 보증금이 없고 권리상 문제가 없다는 점을 고려하여, 감정가 8,200만원을 기준으로 보수적으로 100%~110% 수준인 82,000,000원 ~ 90,200,000원 사이에서 예상 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.