나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [4] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (4)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 984,000,000원 (9억 8천 4백만원)

토지면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물면적: 153.26㎡ (약 46.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

감정평가서 요약 요향표:

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건축물 표제부 요약:

건물명: 범일우리에

주용도: 업무시설 (기타: 업무시설, 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

사용승인일: 2020-11-17

총 세대수/호수: 55호

전유부 요약:

동/호수: 4층 401호

전용면적: 153.26㎡ (약 46.37평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 동구 범일동 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역" 소재로 대중교통 이용이 편리함.

인접 도로상태: 서측 중로, 남측 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 26일자 부산은행 근저당 (을1)

인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 기재된 권리는 없음. 단, "비고: 미 상 임."으로 기재되어 있어, 등기되지 않은 권리(예: 유치권, 미등기 임차권 등)의 존재 가능성을 배제할 수 없음.

임차인 현황:

* (주)오엔시스

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2024-06-12

* 확정일자: 2024-06-12

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님)

채권총액 (등기부상): 약 8,983,724,167원

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대로 유동인구 및 잠재적 고객층이 풍부함.

건물 용도: 오피스텔로서 업무시설, 근린생활시설(카페, 사무실 등) 및 주거용으로 복합 이용 가능함.

지역 분석: 부산 동구 범일동은 상업 및 업무 기능이 활발한 지역으로, 역세권 인접으로 접근성이 우수하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖춤.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 상가지대로서 다양한 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

대중교통: 부산도시철도1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이함.

주변 환경: 번화한 상업 지구에 위치하여 활기찬 분위기이며, 주거 및 업무 환경으로 적합함.

혐오시설: 제공된 정보 상 혐오시설에 대한 언급은 없음.

1.5. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 라멘구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 15층 건물 중 4층 401호임.

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.

내벽: 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 마감.

창호: 샷시창 구조임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

건물 이용 상태: 본 건은 감정평가서상 카페 및 사무실 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 명시되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화되었으며, 해당 물건 외 다른 물건도 공동으로 담보 제공되었음을 의미함. 이는 채무 구조의 복잡성을 시사하나, 매각 물건 자체의 권리 소멸에는 직접적인 영향이 없을 수 있음.

미등기 권리 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 비고란에 "미 상 임."으로 기재되어 있어, 등기부등본 상 확인되지 않는 미등기 유치권, 임차권 등 잠재적 권리 인수 위험이 존재할 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로 낙찰자의 직접적인 부담은 아님.

1.7. 종합 의견

부산 동구 범일동의 역세권 상업지대에 위치한 오피스텔로, 입지적 강점과 우수한 접근성을 갖추고 있음. 건물 상태 및 내부 설비도 양호한 것으로 평가됨. 다만, 등기부상 말소기준권리 이하 권리는 소멸되나, 미등기 권리 인수 가능성에 대한 검토가 필요함. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 동구 핵심 상업지구, 범일역 인근으로 풍부한 유동인구와 배후수요 확보.

편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

활용도 높은 면적: 153.26㎡의 넓은 면적으로 사무실, 주거, 상업시설 등 다양한 용도로 활용 가능.

권리관계 명확화: 말소기준권리 이하 권리는 소멸되어 비교적 권리관계가 명확한 편 (단, 미등기 권리 제외).

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 984,000,000원입니다. 물건의 입지, 면적, 건물 상태 등 제반 사항을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 등기되지 않은 권리 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 감정가의 약 90~95% 수준인 915,000,000원 (구억 일천오백만원) 내외로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

시세 분석:

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 그러나 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 오피스텔 및 상가 임대/매매 시세 등을 추가적으로 조사하여 입찰가 결정에 반영해야 합니다. 범일역 주변 상업 지역은 부산 내에서도 거래가 활발한 지역 중 하나로, 적정 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

주의사항:

예상 입찰가는 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 정보 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, "미상 임."으로 표기된 부분에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.