나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [7] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (7)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.260751479085216㎡ (약 1.29평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 번화한 상가지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 중 6층 602호입니다. 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 서측으로 중로, 남측으로 세로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다. 집합건물 등기부상 소유권보존 등기 이후 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 약 87억 7천 9백만원에 달하나, 이는 본 경매 사건의 인수 부담과는 직접적인 관련이 적습니다. 임차인 현황으로는 이소연 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원에 2022년 11월 28일 전입/사업자 등록을 하였고, 2024년 6월 13일 배당신고를 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다. 집합건물 등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권(개요 없음)입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산 동구 범일동은 부산도시철도 1호선 범일역을 중심으로 형성된 활발한 상업 지구입니다. 다양한 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 본 건물 내에도 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 등 다양한 용도로 활용되는 호실이 존재합니다.

1.5. 생활정보

교통 측면에서 부산 지하철 1호선 범일역이 도보 이용 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 상업 시설, 병원, 은행, 시장 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 건물에는 위생 및 급·배수 설비, 냉·난방 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당하여 건축 및 개발 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하) 규제를 받습니다. 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 다소 복잡할 수 있는 잠재적 위험성을 내포합니다. 최근 인근 개발 예정 부지에서 토양 오염 문제가 제기된 사례가 있으나, 본건 건물 자체의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 상권 중 하나인 범일역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 비교적 신축급 건물에 해당하며, 권리 관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획 상의 제한 사항 및 유동화/공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 범일역 도보 3-5분 거리의 초역세권.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 관리 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차 보증금 없어 권리 분석 용이.

1.9. 예상 입찰가

최근 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 약 6.76평)의 부산 동구 범일동 오피스텔 시세는 평당 약 1,100만원에서 1,650만원 선에서 형성되고 있습니다. 본건의 전용면적(22.35㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 약 7,400만원에서 1억 1,100만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 100,000,000원이며, 이는 현재 시장가 범위의 상단에 해당합니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 22.35㎡(약 6.76평) 면적의 오피스텔은 9,000만원 ~ 1억 1,000만원 내외에서 거래되는 경향을 보입니다.

본 물건은 높은 채권 총액(약 87억원)을 가진 다수의 담보 물건 중 하나이며, 유동화 물건이라는 특수성이 있습니다. 또한, 7차 경매까지 진행된 것으로 추정되는 사건 번호(7)를 감안할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 접근할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~85% 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 낙찰 가능성을 타진하는 것이 합리적인 접근으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 확인하고, 최근 실거래가 추이 및 경쟁 물건을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본건 지역 인근에서 토양 오염 문제와 관련된 개발 이슈가 있었으나, 이는 직접적으로 본 건물에 영향을 미치는 사항은 아닌 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.