나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7136 [2] 경상남도 김해시 진영읍 설창리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재"대항마을"서측 인근[기호1)], 경상남도
김해시 진영읍 설창리 소재"진영인터체인지"북동측 인근[기호2)] 및 경상남도 김해시
진례면 담안리 소재"대진초등학교"북서측 인근[기호3)]에 각각 위치하며 부근은 단독
주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건(기호1-3)까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1-3)대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하며, 왕복2차선 도로가 개설되어 있으나 고저
차이로 인하여 직접적인 차량출입은 불가능한 상태임.
기호2)서측으로 노폭 약 3m 내외 및 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
기호3)서측으로 왕복2차선 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)농림지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립
승인지역(2013-06-28)<수도법>임.
기호2)도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 중점경관관리구역(2018-11-01)임.
기호3)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

기호3)지상에는 이동이 용이한 소유자미상의 콘테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음

물건 비고

농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7136 (2)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 설창리 287-2

용도: 답

감정가: 578,799,000원

토지면적: 3783.00㎡ (약 1144.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진례농업협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 설창리에 위치하며, 주변으로는 단독 주택, 공장 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 감정평가서상 기호1 토지는 김해시 한림면 장방리 "대항마을" 서측 인근, 기호2 토지는 "진영인터체인지" 북동측 인근, 기호3 토지는 진례면 담안리 "대진초등학교" 북서측 인근에 위치한다고 기재되어 있으나, 본 경매 물건의 주소지는 진영읍 설창리 287-2번지입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호1 토지는 동측 약 3m 내외의 도로와 접하나 고저 차이로 인해 직접적인 차량 출입이 어려운 상태입니다. 기호2 토지는 서측 및 동측으로 약 3m 내외의 도로와 접하며, 기호3 토지는 서측 왕복 2차선 및 북측 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

기호1: 농림지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

기호2: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역.

기호3: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역.

1.2. 4.주변 시설

본건 인근에는 진영인터체인지가 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 또한, 진영복합휴게소가 운영 중이며, 내부에 식당, 편의점 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 감정평가서에 언급된 김해시 진영읍 설창리 소재 재활용품선별장(생활자원회수센터)은 현재 현대화 사업을 통해 재건축될 예정입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진례농업협동조합으로 추정됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 7일 접수된 진례농업협동조합의 근저당권(을1, 6억원)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을2, 을3, 갑19, 갑21 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

별도로 명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.입지 특성

본건은 농경지를 중심으로 단독주택, 공장 등이 산재한 농촌 또는 근교 지역의 특성을 보입니다. 상업 기능보다는 농업 관련 활동이나 소규모 제조업의 입지 가능성을 시사합니다.

1.4. 2.주변 개발 계획

특별한 주변 개발 계획에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

주요 편의시설로는 인근 진영복합휴게소의 식당, 편의점 등을 이용할 수 있습니다. 지역 내 식당으로는 가야밀면 진영점 등이 있으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

1.5. 2.교육 및 의료시설

해당 물건지 인근의 구체적인 교육 및 의료시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지취득자격증명 요건

본 물건은 '답'으로서 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다. 농지취득자격증명은 일반 개인의 경우 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출하여 발급받아야 하며, 비농업인이 주말·체험영농 목적으로 취득 시 소유 농지 면적 합계가 1,000㎡ 미만이어야 합니다.

1.6. 2.토지이용규제

본건 토지는 농림지역, 생산녹지지역(기호2), 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 토지이용규제를 받고 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

1.6. 3.특수 물건 정보

감정평가서상 기호3 토지 지상에 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 경매 낙찰 후 인수 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 4.기타

임대관계가 미상으로, 계약 관계가 없는 숨은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍 설창리에 소재한 답(농지)으로, 감정가는 5억 7천여만원입니다. 토지면적은 3783㎡이며, 건물이 없어 토지만 매각 대상입니다. 입지적으로는 진영인터체인지 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편이나, 주변 환경은 농경지와 공장이 혼재된 지역입니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명이 반드시 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 리스크가 있다는 것입니다. 또한, 다양한 토지이용규제가 적용되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.투자 가치

농지로서의 직접적인 투자 가치는 농업 경영 계획이 있는 경우에 유효하며, 주말·체험영농 목적이나 향후 농지 관련 정책 변화에 따른 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 2.교통 요지

진영인터체인지와 인접해 있어 물류 및 교통 접근성이 뛰어납니다. 이는 농산물 운송이나 관련 사업을 고려할 때 장점이 될 수 있습니다.

1.8. 3.감정가 대비 가치

감정평가액을 기준으로 시장 상황과 본건의 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵습니다. 일반적인 경매 절차에서는 감정가 이상으로 입찰이 시작되나, 본건의 경우 농지취득자격증명 요구, 엄격한 토지이용규제, 컨테이너 존재 등 여러 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰 시에는 해당 지역의 농지 시세, 관련 법규 해석, 경쟁 입찰자 현황 등을 면밀히 파악한 후 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.