나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7136 [1] 경상남도 김해시 한림면 장방리 OOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재"대항마을"서측 인근[기호1)], 경상남도
김해시 진영읍 설창리 소재"진영인터체인지"북동측 인근[기호2)] 및 경상남도 김해시
진례면 담안리 소재"대진초등학교"북서측 인근[기호3)]에 각각 위치하며 부근은 단독
주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건(기호1-3)까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1-3)대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하며, 왕복2차선 도로가 개설되어 있으나 고저
차이로 인하여 직접적인 차량출입은 불가능한 상태임.
기호2)서측으로 노폭 약 3m 내외 및 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
기호3)서측으로 왕복2차선 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)농림지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립
승인지역(2013-06-28)<수도법>임.
기호2)도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 중점경관관리구역(2018-11-01)임.
기호3)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

기호3)지상에는 이동이 용이한 소유자미상의 콘테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음

물건 비고

농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2024타경7136 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 진OOOOOOO이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 경상남도 김해시 내에 위치하며, '기호1'은 김해시 한림면 장방리, '기호2'는 김해시 진영읍 설창리, '기호3'은 김해시 진례면 담안리에 소재하는 토지로 구성되어 있습니다. 용도는 '답'(논)이며, 건물은 존재하지 않습니다. (건물 면적 0.00㎡).

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 220,922,000원입니다.

총 토지 면적은 1904.50㎡ (약 576.11평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 내의 세 곳에 위치하고 있습니다.

* 기호1: 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재 '대항마을' 서측 인근에 있으며, 주변은 단독주택, 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 기호2: 경상남도 김해시 진영읍 설창리 소재 '진영인터체인지' 북동측 인근에 위치하며, 주변 환경은 개발이 이루어지고 있는 지역으로 파악됩니다.

* 기호3: 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 '대진초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공장 및 농경지로 이루어져 있습니다.

전반적으로 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건(기호1-3)까지 차량 접근은 가능합니다. 위치 및 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 기호1은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하나, 고저 차이로 인해 직접적인 차량 출입이 제한될 수 있습니다.

* 기호2는 서측 및 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다.

* 기호3은 서측 왕복 2차선 도로 및 북측 노폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

각 필지별로 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 적용됩니다.

* 기호1: 농림지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

* 기호2: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역입니다.

* 기호3: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역입니다.

이러한 규제들은 토지 활용에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리인 을2 근저당권(2020-02-07 접수, 진례농업협동조합) 외 다수의 근저당권 및 압류(김해세무서장)가 존재했으나, 본 경매 절차 개시(갑4, 2024-11-01 접수, 채권자 진례농업협동조합)로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 모든 권리는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건의 주요 소재지인 김해시 한림면 장방리는 주로 농경지와 주거지, 일부 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 진영읍 설창리 지역은 '진영인터체인지' 인근으로 물류 및 관련 서비스 시설이 있을 수 있습니다.

4.2. 개발 가능성

본 물건은 농업진흥구역, 생산녹지지역 등 관련 법규에 따른 개발 제한이 있습니다. 다만, '공장설립승인지역'에 포함된 필지가 있어, 관련 인허가 취득 시 산업 시설 개발 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 기호3 인근에 '대진초등학교'가 소재합니다.

* 기타: 진영읍 지역에는 '진영단감축제'가 개최되는 등 지역 축제 및 문화 행사가 있으며, '봉하마을' 등 관광 자원도 있습니다. 한림면에는 '화포천 습지', '술뫼생태공원' 등 자연 친화적인 공간이 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설 접근성

각 필지의 구체적인 위치에 따라 생활 편의 시설 접근성이 달라질 수 있습니다. 농경지 위주의 지역 특성상 도시 지역만큼의 편의 시설 밀집도는 낮을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

농림지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

6.3. 특이사항

기호3 토지 지상에는 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다. 이는 낙찰 후 별도의 협의나 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 한림면 지역에서 의료폐기물 처리시설 설치 논란이 있었던 점이 확인되었습니다. 해당 시설의 구체적인 위치나 본 물건과의 거리는 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 환경적 영향이나 주민 갈등 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 내 세 지역에 분산된 농지(답)로 구성되어 있으며, 감정가는 2억 2천여만 원입니다. 농지로서의 가치는 있으나, 농지취득자격증명 요건, 다양한 토지 이용 규제, 그리고 기호3 토지의 소유자 미상 컨테이너 존재 등은 명확한 리스크 요인입니다. 또한, 한림면 지역의 의료폐기물 처리시설 관련 논란은 환경적 민감성을 시사합니다. 투자 시에는 관련 법규와 규제를 충분히 숙지하고, 농지 취득 자격을 반드시 확보해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 내 여러 필지로 구성되어 있어, 지역별 특성을 활용한 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 진영읍 지역은 '진영인터체인지' 인근으로 교통 접근성이 상대적으로 양호합니다.

* 일부 필지가 공장설립승인지역에 해당하여, 적법한 절차 하에 산업 관련 시설로의 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 주변에 '화포천 습지' 등 생태 자원과 '김해 장방리 갈대집'과 같은 문화 유산이 있어, 농업 외의 다른 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,922,000원입니다. 예상 입찰가는 법원 경매에서 일반적으로 적용되는 낙찰가율, 물건의 현황, 투자 목적, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수되는 권리나 보증금은 없으나, 농지 관련 규제 및 추가 확인이 필요한 리스크 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 현 시점의 감정가가 기준이 될 수 있으며, 입찰자의 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.