나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7136 [3] 경상남도 김해시 진례면 담안리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재"대항마을"서측 인근[기호1)], 경상남도
김해시 진영읍 설창리 소재"진영인터체인지"북동측 인근[기호2)] 및 경상남도 김해시
진례면 담안리 소재"대진초등학교"북서측 인근[기호3)]에 각각 위치하며 부근은 단독
주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건(기호1-3)까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1-3)대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하며, 왕복2차선 도로가 개설되어 있으나 고저
차이로 인하여 직접적인 차량출입은 불가능한 상태임.
기호2)서측으로 노폭 약 3m 내외 및 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
기호3)서측으로 왕복2차선 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)농림지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립
승인지역(2013-06-28)<수도법>임.
기호2)도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 중점경관관리구역(2018-11-01)임.
기호3)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

기호3)지상에는 이동이 용이한 소유자미상의 콘테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음

물건 비고

농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

이 물건은 창원지방법원 2024타경7136 (3) 사건번호로 경상남도 김해시 진례면 담안리 249-1에 소재하는 답(농지)입니다. 감정가는 780,432,000원이며, 토지 면적은 2748.00㎡ (약 831.3평)입니다. 건물은 없고 토지만 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 진례농업협동조합입니다.

2.1. 면적 정보

토지 면적: 2748.00㎡ (약 831.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.2. 감정가 및 경매 정보

감정가: 780,432,000원

사건번호: 창원지방법원 2024타경7136 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 매각

채권자: 진례농업협동조합

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 "대진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

본 건은 서측으로 왕복 2차선 도로와 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 도시지역, 생산녹지지역(기호2) 중점경관관리구역으로도 지정되어 있어 개발 행위에 대한 다양한 제한이 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(을1, 을2, 을3)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

소유권은 1980년 3월 31일 김정자 씨에게 이전되었으며, 2020년 2월 12일 황영민 씨에게 매매(금700,000,000원)로 이전되었습니다.

근저당권은 진례농업협동조합이 2020년 2월 12일 6억원, 2021년 4월 9일 1억 2천만원, 2022년 9월 14일 1억 2천만원으로 총 8억 4천만원 설정되어 있으며, 이후 진례농업협동조합의 임의경매(2024.11.01, 1,252,455,232원)가 개시되었습니다.

김해세무서장의 압류(2025.11.10) 또한 등기되어 있습니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수할 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 진례면 담안리에 위치하며, 주변은 단독 주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다.

인근에 "대진초등학교"가 있어 교육 시설 접근성이 일부 확보됩니다.

"진영인터체인지" 인근 지역(기호2)은 교통망 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

김해시는 진례면 일대에 농촌중심지활성화사업 등을 추진하며 농촌 지역의 발전과 주민 복지 향상을 도모하고 있습니다.

또한, 김해 테크노밸리 산업단지가 인근에 조성되어 있어 산업 배후 지역으로서의 가능성도 있습니다.

5.2. 개발 계획

김해시는 진례면 일대를 중심으로 '진례시례지구'와 같은 자족형 미니신도시 개발 사업을 추진하고 있으며, 이는 김해 서부권의 균형 발전을 목표로 합니다.

특히, 진례면에는 제2테크노밸리 일반산업단지 개발 사업도 추진되었으나, 현재 지연 중인 상황으로 파악됩니다.

이러한 개발 계획들은 지역의 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본 건 인근에는 "대진초등학교"가 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

추가적인 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적이나, 김해시 진례면 자체적으로 농촌 활성화 사업 등을 진행하고 있어 생활 편의 증진을 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

6.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근은 가능하며, 인근 도로 상황은 보통으로 평가됩니다.

"진영인터체인지" 인근에 위치한 기호2 토지는 광역 교통망 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

특히, 기호2 지역은 도시지역, 생산녹지지역으로 추가적인 규제가 적용됩니다.

개발제한구역(GB) 내 불법 행위에 대한 김해시의 단속 강화 움직임도 있으니, 관련 규정을 준수해야 합니다.

7.3. 도로 접근성 문제

기호1 토지의 경우, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하나 고저 차이로 인해 직접적인 차량 출입이 불가능한 상태입니다.

이 부분은 추후 차량 진입로 확보 방안을 검토해야 할 필요가 있습니다.

7.4. 제시외 물건

기호3 토지 지상에는 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 1동이 평가 및 매각에서 제외되어 있습니다. 이는 낙찰 후 별도로 처리해야 할 사항입니다.

7.5. 임대 관계 미상

본 건의 임대 관계는 미상으로, 실제 경작자나 임차인이 있을 경우 추후 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으나, 권리분석상 인수되는 임차인은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 담안리에 위치한 답(농지)으로, 총 3개 필지(기호1-3)로 구성되어 있으며, 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 780,432,000원으로, 면적은 총 2748.00㎡ (약 831.3평)입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태입니다.

주변에는 농경지와 함께 공장, 단독주택이 혼재되어 있으며, "대진초등학교" 및 "진영인터체인지"와 인접해 있어 교육 및 광역 교통 접근성이 일부 확보됩니다. 김해시는 진례면 일대에 농촌중심지활성화사업 및 '진례시례지구' 개발 사업 등을 통해 지역 발전을 도모하고 있으며, 인근의 김해 테크노밸리 산업단지는 지역 산업 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

그러나 본 물건은 농지취득자격증명이 필수적이며, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 일부 토지는 도로 접근성에 대한 추가 검토가 필요하며, 지상 컨테이너는 매각에서 제외되어 별도 처리해야 합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수할 부담이 없습니다.

* 우량 농지: 김해시라는 입지와 농업진흥구역 내 위치로, 농지로서의 가치와 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 주변 산업단지 개발 및 도시계획 사업 추진 등으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 교육 및 교통 접근성: "대진초등학교" 및 "진영인터체인지"와 인접하여 교육 및 광역 교통 이용이 용이합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 780,432,000원

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 여부, 지역 규제, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세한 시세 분석이 필수적입니다.1.물건 기본정보

2. 물건 기본정보

이 물건은 창원지방법원 2024타경7136 (3) 사건번호로 경상남도 김해시 진례면 담안리 249-1에 소재하는 답(농지)입니다. 감정가는 780,432,000원이며, 토지 면적은 2748.00㎡ (약 831.3평)입니다. 건물은 없고 토지만 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 진례농업협동조합입니다.

2.1. 면적 정보

토지 면적: 2748.00㎡ (약 831.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.2. 감정가 및 경매 정보

감정가: 780,432,000원

사건번호: 창원지방법원 2024타경7136 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 매각

채권자: 진례농업협동조합

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 "대진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

본 건은 서측으로 왕복 2차선 도로와 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 기호2 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있어 개발 행위에 대한 다양한 제한이 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(을1, 을2, 을3)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

소유권은 1980년 3월 31일 김정자 씨에게 이전되었으며, 2020년 2월 12일 황영민 씨에게 매매(금700,000,000원)로 이전되었습니다.

근저당권은 진례농업협동조합이 2020년 2월 12일 6억원, 2021년 4월 9일 1억 2천만원, 2022년 9월 14일 1억 2천만원으로 총 8억 4천만원 설정되어 있으며, 이후 진례농업협동조합의 임의경매(2024.11.01, 1,252,455,232원)가 개시되었습니다.

김해세무서장의 압류(2025.11.10) 또한 등기되어 있습니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수할 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 진례면 담안리에 위치하며, 주변은 단독 주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다.

인근에 "대진초등학교"가 있어 교육 시설 접근성이 일부 확보됩니다.

"진영인터체인지" 인근 지역(기호2)은 교통망 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

김해시는 진례면 일대에 농촌중심지활성화사업 등을 추진하며 농촌 지역의 발전과 주민 복지 향상을 도모하고 있습니다.

또한, 김해 테크노밸리 산업단지가 인근에 조성되어 있어 산업 배후 지역으로서의 가능성도 있습니다.

5.2. 개발 계획

김해시는 진례면 일대를 중심으로 '진례시례지구'와 같은 자족형 미니신도시 개발 사업을 추진하고 있으며, 이는 김해 서부권의 균형 발전을 목표로 합니다.

특히, 진례면에는 제2테크노밸리 일반산업단지 개발 사업도 추진되었으나, 현재 지연 중인 상황으로 파악됩니다.

이러한 개발 계획들은 지역의 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본 건 인근에는 "대진초등학교"가 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

추가적인 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적이나, 김해시 진례면 자체적으로 농촌 활성화 사업 등을 진행하고 있어 생활 편의 증진을 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

6.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근은 가능하며, 인근 도로 상황은 보통으로 평가됩니다.

"진영인터체인지" 인근에 위치한 기호2 토지는 광역 교통망 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

특히, 기호2 지역은 도시지역, 생산녹지지역으로 추가적인 규제가 적용됩니다.

개발제한구역(GB) 내 불법 행위에 대한 김해시의 단속 강화 움직임도 있으니, 관련 규정을 준수해야 합니다.

7.3. 도로 접근성 문제

기호1 토지의 경우, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하나 고저 차이로 인해 직접적인 차량 출입이 불가능한 상태입니다.

이 부분은 추후 차량 진입로 확보 방안을 검토해야 할 필요가 있습니다.

7.4. 제시외 물건

기호3 토지 지상에는 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 1동이 평가 및 매각에서 제외되어 있습니다. 이는 낙찰 후 별도로 처리해야 할 사항입니다.

7.5. 임대 관계 미상

본 건의 임대 관계는 미상으로, 실제 경작자나 임차인이 있을 경우 추후 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으나, 권리분석상 인수되는 임차인은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 담안리에 위치한 답(농지)으로, 총 3개 필지(기호1-3)로 구성되어 있으며, 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 780,432,000원으로, 면적은 총 2748.00㎡ (약 831.3평)입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태입니다.

주변에는 농경지와 함께 공장, 단독주택이 혼재되어 있으며, "대진초등학교" 및 "진영인터체인지"와 인접해 있어 교육 및 광역 교통 접근성이 일부 확보됩니다. 김해시는 진례면 일대에 농촌중심지활성화사업 및 '진례시례지구' 개발 사업 등을 통해 지역 발전을 도모하고 있으며, 인근의 김해 테크노밸리 산업단지는 지역 산업 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

그러나 본 물건은 농지취득자격증명이 필수적이며, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 일부 토지는 도로 접근성에 대한 추가 검토가 필요하며, 지상 컨테이너는 매각에서 제외되어 별도 처리해야 합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수할 부담이 없습니다.

* 우량 농지: 김해시라는 입지와 농업진흥구역 내 위치로, 농지로서의 가치와 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 주변 산업단지 개발 및 도시계획 사업 추진 등으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 교육 및 교통 접근성: "대진초등학교" 및 "진영인터체인지"와 인접하여 교육 및 광역 교통 이용이 용이합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 780,432,000원

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 발급 여부, 지역 규제, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세한 시세 분석이 필수적입니다.

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