나이스옥션 법원경매 마산 2024타경1619 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-6 희가로플러스 5층505호 (감정평가서상 일련번호 2) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 오피스텔이나 현황 주거로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경1619 (3)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-6 희가로플러스 5층505호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거 이용)

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

* 토지지분: 28.338799999999996㎡

* 건물면적: 99.38㎡ (약 30.05평)

* 건물지분: 99.377㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가는 마산 지역의 중심 상업 및 업무지구에 해당합니다.

* 본 물건이 위치한 희가로플러스는 주변에 다양한 상가, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 접근성이 양호한 편입니다.

* 주요 간선도로인 3·15대로에 인접하여 차량을 통한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

* 주변에 상업시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 상 현재까지 파악된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2011-09-23)

* 가압류: 동진웅 (2023-08-22, 금59,010,938원). 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위이므로 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높습니다.

* 말소기준권리: 창원시 압류 (2023-09-26). 본 권리 이후 등기된 권리(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑17, 갑18)들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김나경

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-12-26

* 확정일자: 2016-12-02

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2016-12-26)가 말소기준권리(2023-09-26)보다 선순위이므로, 보증금 60,000,000원 전액을 낙찰자가 인수할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 공식적으로는 '0원'으로 기재되어 있습니다. 그러나 앞서 분석한 바와 같이, 선순위 가압류(59,010,938원)와 대항력 있는 임차인(60,000,000원)의 보증금을 합산하면 총 119,010,938원 이상이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 함께 권리 관계를 명확히 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 창원시 마산합포구 중앙동2가는 오피스텔 밀집 지역이자 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 인근에는 각종 금융기관, 관공서, 상업 시설 등이 다수 분포하고 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 오피스텔 및 상가 건물들이 밀집해 있어 상업적 가치가 높은 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 간선도로 이용 편리, 대중교통 노선 다수 운행.

* 편의시설: 백화점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근 용이.

* 주거환경: 공부상 오피스텔이나 현황 주거로 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 주거 환경은 일반 주거용 오피스텔과 유사할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김나경의 보증금 60,000,000원 인수 위험.

* 선순위 가압류 채권 59,010,938원 인수 위험 (권리분석상 '인수'로 기재).

* 상기 두 항목을 합산하면 약 119,010,938원의 추가 비용 발생 가능성이 있어, 실제 낙찰가의 추가적인 부담이 클 수 있습니다.

* 공부상 오피스텔이나 현황 주거로 이용 중인 점은, 향후 주택 관련 세금(종부세 등) 문제 발생 시 오피스텔로 간주되어 불리할 수 있습니다.

* 중복 사건이 존재하여 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 감정평가액(76,000,000원) 대비 최근 거래 사례(52.15㎡, 7층, 2025년 5월 99,000,000원)를 비교할 때, 본건의 감정가가 시세보다 현저히 낮을 가능성이 있으나, 이는 권리 분석상의 인수 금액으로 상쇄될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 현재 명확한 권리 관계를 파악하기 어려운 복잡성을 내포하고 있습니다. 선순위 가압류와 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 상당한 금액의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가가 시장 시세 대비 낮을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력은 있으나, 인수해야 할 채무 규모가 크다면 수익성이 없을 수 있습니다.

* 따라서 본 물건은 법률 및 부동산 전문가와 함께 반드시 현장 방문을 통해 임차인 점유 상태, 실제 이용 현황 등을 면밀히 확인하고, 등기부등본 상의 모든 권리 관계 및 법적 해석을 재검토한 후에 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 오피스텔이나 상가 건물 밀집 지역에 위치하여 투자 가치가 있는 입지입니다.

* 만약 인수해야 할 채무액이 예상보다 적거나, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 용도가 다르다는 점은, 이를 명확히 하여 매도 시 실수요자에게 어필할 수 있는 부분이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 최근 매매 사례 (동일 건물, 52.15㎡, 7층, 2025년 5월): 99,000,000원. 이를 단순 면적비로 환산 시(99.38㎡/52.15㎡ ≈ 1.90), 약 188,800,000원에 해당하는 시장 가치 추정치가 나옵니다.

* *주의: 상기 시장가치 추정은 제공된 JSON 정보에 따른 단순 계산으로, 실제 시장가치와 차이가 있을 수 있으며, 층수, 향, 내부 상태 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.*

* 예상 입찰가: 76,000,000원 (감정가 수준)

* *매우 중요: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다. 그러나 앞서 권리 분석에서 상세히 설명드린 바와 같이, 선순위 가압류 채권(59,010,938원) 및 대항력 있는 임차인(60,000,000원)의 보증금을 인수하게 될 경우, 총 추가 부담액은 약 119,010,938원에 달할 수 있습니다. 따라서 실제 입찰가를 결정할 때는 이러한 인수 금액을 반드시 고려하여 총 투자 비용과 예상 수익률을 면밀히 재산정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.