나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106583 [2] 경상남도 함안군 군북면 장지리 296 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 장지리소재 남산동회관 경로당 남서측 및 북동측 인근에 산재하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,3: 남동측 하향 경사지세내 부정형의 토지로서, (기호1)토지는 휴경지, (기호2) 토지는 분묘 소재하며, (기호3)토지는 휴경지임.

기호4,5: 남측하향 경사지세내 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,3: 지적도상 맹지임.

기호4,5: 지적도상 맹지이며, 남서측 인접필지(300-8, 기호6)를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한 700M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

기호4,5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""사진 및 지적및건물개황도"" 에 개략적으로 도시한 바와 같이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

6: 목조기와지붕 단층건으로서

외벽: 적벽돌치장, 몰탈위 페인팅등 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감.
창호: 샤시창호임.


6-2: 시멘트블록조 스레이트지붕(개량지붕) 단층건으로서

외벽: 몰탈마감.
내벽: 몰탈마감.

이용상태

6: 단독주택

6-2: 창고

설비내역

6: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건(기호6-2)는 귀 제시목록상 스레이트지붕이나, 현황 개량(기와)지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 제시외건물 매각포함.
목록 4,5는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지이며, 목록6을 통해 접근가능함. 필지 취득 시 원상복구계획서 제출 및 농지취득자격증명이 필요하며 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 군북면사무소의 사실조회 회신서가 제출됨.
목록6은 법정지상권 성립여부 불분명하며, 건물일부는 타지상에 소재하는 것으로 조사되었음. 부속건물 중 물치(21.16㎡)는 공부상 스레이트지붕이나 현황 개량(기와)지붕이고 감정평가액은 이를 감안한 금액이며, 물치(49.59㎡) 및 물치(8.26㎡)는 멸실되어 평가에서 제외함. 제시외건물 6-1(감정서상 기호 ㄱ)은 현황 연접된 1동 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경106583 (2)

소재지: 경상남도 함안군 군북면 장지리 296

용도: 단독주택

감정가: 31,230,300원

토지면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

토지 지분: 87.2㎡ (약 26.38평)

건물면적: 108.76㎡ (약 32.89평)

건물 지분: 21.75㎡ (약 6.58평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경상남도 함안군 군북면 장지리 소재 남산동회관 경로당 남서측 및 북동측 인근에 위치하며, 부근은 취락, 농경지, 임야, 중·소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 지적도상 맹지이며, 남서측 인접 필지(300-8, 기호6)를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 최은경 지분 임의 경매개시 결정 (등기부 을구 참조, 말소 예정)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. (단, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.)

* 특이 권리사항:

* 법정지상권 성립 여부 불분명하며, 건물 일부가 타지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 취락, 농경지, 임야, 중·소규모 공장 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 또는 준농촌 지역의 상권 특성을 보입니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 취락 및 농경지가 혼재된 환경으로, 조용한 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 경로당이 소재하는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 이는 지분 소유권 정리 등 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 농지 관련 규제: 목록 4, 5 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 필지 취득 시 원상복구계획서 제출 및 농지취득자격증명이 필요하며, 향후 원상회복명령이 발효될 가능성이 있다는 군북면사무소의 사실조회 회신서가 제출되어 추가적인 행정적 부담 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지로서 인접 필지(목록 6)를 통해 접근이 가능하므로, 인접 토지 소유자와의 관계 및 통행에 대한 협의가 중요합니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권: 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 분묘기지권의 존재 가능성이 있어, 향후 법적 분쟁이나 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황: 부속건물 중 일부(물치 49.59㎡ 및 8.26㎡)는 멸실되었으며, 공부상과 현황이 다른 부분이 있어 실제 상태와 공부상 일치 여부 확인이 필요합니다. 또한, 건물 일부가 타지상에 소재하는 것으로 조사되어 토지 사용 권한에 대한 확인이 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되어 점유 관계 확인 등 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 함안군 군북면 장지리 인근에서 폐차장 건축 허가와 관련된 주민 민원 및 논란이 있었던 사례가 조사되었습니다. 해당 시설이 본 건의 직접적인 주변에 위치하는지는 추가 확인이 필요하나, 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 단독주택 지분 매각 건입니다. 감정가는 낮게 책정되어 있으나, 농지 취득 관련 규제, 맹지, 법정지상권 및 분묘기지권 등의 복잡한 권리관계와 행정적 제약이 산재해 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 농지 취득 시 원상회복 명령 가능성, 불분명한 법정지상권 등은 큰 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 건축물대장상 건축일자가 2022년으로 최근이라는 점은 긍정적이나, 제시외 건물 및 부합물, 종물에 대한 실제 현황 확인 및 인접 토지와의 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 형식적 경매를 통한 지분 소유권 정리 및 향후 재산권 행사의 기반 마련.

* 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력 보유 가능성.

* 2022년에 건축된 최신 건물이라는 점.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 31,230,300원입니다.

제공된 정보 중 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석할 수 있는 JSON 데이터가 누락되어, 해당 지역의 정확한 시세 비교 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

현재 파악된 정보만으로는 다음과 같은 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 낮은 감정가 대비 복잡한 권리관계 및 농지 취득 관련 규제.

* 맹지, 법정지상권, 분묘기지권 등 잠재적 법적 리스크.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 향후 현장 조사 및 법률 검토를 통해 구체적인 추가 비용을 산정한 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 구체적인 시세 비교 자료(JSON)가 확보되면 보다 정밀한 분석이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.