나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106583 [1] 경상남도 함안군 군북면 장지리 43-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 장지리소재 남산동회관 경로당 남서측 및 북동측 인근에 산재하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,3: 남동측 하향 경사지세내 부정형의 토지로서, (기호1)토지는 휴경지, (기호2) 토지는 분묘 소재하며, (기호3)토지는 휴경지임.

기호4,5: 남측하향 경사지세내 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,3: 지적도상 맹지임.

기호4,5: 지적도상 맹지이며, 남서측 인접필지(300-8, 기호6)를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한 700M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

기호4,5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""사진 및 지적및건물개황도"" 에 개략적으로 도시한 바와 같이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

6: 목조기와지붕 단층건으로서

외벽: 적벽돌치장, 몰탈위 페인팅등 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감.
창호: 샤시창호임.


6-2: 시멘트블록조 스레이트지붕(개량지붕) 단층건으로서

외벽: 몰탈마감.
내벽: 몰탈마감.

이용상태

6: 단독주택

6-2: 창고

설비내역

6: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

본건(기호6-2)는 귀 제시목록상 스레이트지붕이나, 현황 개량(기와)지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
목록2에 분묘가 소재하며 최저매각가격은 분묘로 인한 영향을 고려한 금액임. 수풀·잡목 등으로 육안으로 식별치 못한 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).
필지 취득 시 원상복구계획서 제출 및 농지취득자격증명이 필요하며 목록2는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 군북면사무소의 사실조회 회신서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

2.1. 토지 정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경106583 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 군북면 장지리 43-3

* 용도: 전

* 토지면적: 1,415.00㎡ (약 428.02 평)

* 토지 지분: 283㎡ (약 85.61 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정가: 15,108,800원

* 매각 대상: 기타

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 최OO

2.2. 건물 정보

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* (참고) 건물 감정평가 요항표 상에는 목조기와지붕 단층건(기호6, 단독주택) 및 시멘트블록조 스레이트지붕 단층건(기호6-2, 창고)에 대한 구조, 이용 상태, 설비 내역 등이 기재되어 있으나, 이는 매각 대상에서 제외된 것으로 보입니다.

3. 입지 조건

3.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 장지리에 위치하며, 부근은 취락, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 남산동회관 경로당 북서측 및 남서측 인근에 산재해 있습니다.

3.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1, 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기호 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한 700M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기호 4, 5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 본건 토지는 지적도상 맹지인 부분이 많으며, 일부 필지는 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

* 군북일반산업단지 조성 예정지 일원 708,946㎡가 토지거래계약 허가구역으로 지정된 바 있으나, 본건 소재지(장지리 43-3)가 해당 허가구역에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 주변 시설

함안군 군북면 일대는 자연경관이 풍부하며, 함안강나루생태공원, 함주공원, 봉성저수지 등 휴식 및 여가 공간이 있습니다. 또한, 군북역 근처에 숙박시설 및 편의시설이 위치하고 있습니다. 군북얼음굴가든과 같은 음식점도 인근에 자리하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 이전(접수일자 2001-06-13): 조성준

* 소유권 이전(접수일자 2024-10-02, 상속): 조길효외 4명

* 경매개시결정(접수일자 2024-11-01, 말소기준권리): 2번 최은경 지분 임의경매

* 본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리사항은 확인되지 않습니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 임차인 현황이 명시되어 있지 않으나, 건물에 대한 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

본건은 농경지와 임야, 일부 취락 및 소규모 공장이 혼재된 지역의 토지입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설이 밀집된 상업 지구와는 거리가 있습니다.

5.2. 잠재적 수요

지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의시설이나 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

인근에 군북역 주변으로 숙박시설, 식당, 마트, 면사무소, 파출소 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6.2. 관광 및 여가 시설

함안강나루생태공원, 함주공원, 봉성저수지 등 자연 친화적인 휴식 공간이 인근에 있어 여가 활용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 및 개발 관련

* 농지 취득 자격 증명 필요: 본 필지는 전(밭) 용도로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 원상 복구 계획서 제출 필요: 필지 취득 시 원상 복구 계획서 제출이 필요하며, 군북면사무소의 사실 조회 회신서에 따르면 목록 2는 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

7.2. 분묘 및 지장물 관련

* 분묘 소재: 목록 2에 분묘가 소재하며, 최저매각가격은 분묘로 인한 영향을 고려한 금액입니다.

* 분묘기지권 성립 여부 불분명: 수풀 및 잡목 등으로 육안으로 식별되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

7.3. 공유자 우선 매수권

* 공유자 우선매수권 행사 가능: 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 1회에 한합니다.

7.4. 기타 위험 요소

* 일괄 매각: 토지와 제시외 물건은 일괄 매각될 수 있습니다.

* 건물 관련: 건물 면적 0㎡로 매각 대상에는 포함되지 않으나, 관련 감정평가 요항표에 건축물 내용이 기재되어 있어 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 함안군 군북면의 농경지(전)로, 형식적 경매로 진행되는 물건입니다. 감정가는 15,108,800원이며, 토지 면적은 1,415㎡입니다. 입지적으로는 주변에 농경지, 취락, 소규모 공장이 혼재된 환경이며, 대중교통은 보통 수준입니다.

주요 특징으로는 농지 취득 자격 증명 및 원상 복구 계획서 제출이 필수이며, 분묘가 소재하고 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 일괄 매각 조건이 존재합니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 농지 관련 규제와 분묘 관련 위험 요소를 충분히 인지하고, 관련 법규 및 절차를 준수하며 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매이므로, 일반적인 경매 물건과는 다른 접근이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 물건의 특성상 공유자가 존재하며, 우선매수권 행사가 가능하여 낙찰 후 변수가 발생할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 관련 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 농지 관련 규제 및 원상복구 의무를 반드시 고려해야 함)

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 15,108,800원입니다. 물건의 특성상 분묘, 농지 취득 자격 증명 및 원상복구 의무 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 형식적 경매라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 분묘 이장 비용 및 원상 복구 비용 산정 등을 통해 최종 결정해야 할 것입니다.

(참고: 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.