나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20507 [7] 경상남도 함안군 대산면 평림리 773 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 대산면 평림리 소재 "대산면사무소" 남동측 근거리에 위치하며, 인근으로 소규모 제조업소, 단독주택, 농경지(전) 및 자연림 등이 소재하고 있는등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 일부 토지까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)토지 : 북동 하향 완경사 지대 내의 부정형 토지로서 "전", 일련번호(2)토지 : 서측 도로의 경사면으로 북동 하향의 경사지로 "도로", 일련번호(3)토지 : 인접지와 대체로 등고이고 부정형의 "답", 일련번호(4)토지 : 인접지와 대체로 등고이고 사다리형의 "답", 일련번호(5)토지 : 북동 하향의 임야 하단부에 위치한 부정형의 "묵전"의 상태, 일련번호(6)토지 : 북동 하향의 임야 하단부에 위치한 유사 사다리형의 "묵적", 일련번호(7)토지 : 북서 하향의 부정형 토지로 "전"의 상태, 일련번호(8)토지 : 동 하향의 부정형 토지로 "묵전"의 상태, 일련번호(9)토지 : 임야 하단부의 남서 하향의 부정형 토지로 "묵전"의 상태, 일련번호(10)토지 : 북 하향 경사지의 부정형 토지로 묵전"의 상태, 일련번호(11)토지 : 북서 하향의 임야하단부의 부정형 토지로 "묵전"의 상태, 일련번호(12)토지 : 남 하양의 임야 하단부의 "묵전"의 상태, 일련번호(13)토지 : 남서 하향의 임야 하단부의 "묵전"의 상태로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)토지 : 남서측으로 소로한면의 도로에 , 북측으로 약3미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 일련번호(2)토지 : 서측으로 소로한면에 접하는 현황 도로임. 일련번호(3)토지 : 남동측으로 소로한면의 포장도로에 접함. 일련번호(4)토지 : 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 경작 가능상태임. 일련번호(5,6)토지 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함. 일련번호(7) : 북서측으로 소로한면의 포장도로에 접함. 일련번호(8,10,11)토지 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함. 일련번호(9,12)토지 : 지적도상 맹지이며, 인접필지(일련번호13)를 통해 진출입 가능함. 일련번호(13) : 남측으로 개설된 포장된 농로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)토지 : 계획관리지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(2)토지 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업형) , 소로3류(폭 8m 미만)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(3)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(4)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(5)토지 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(6)토지 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(7)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(8)토지 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(9)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(10)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지 일련번호(11)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지 일련번호(12)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(13)토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가하였으며, 목록8 및 목록10은 선하지로 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20507 (7)

소재지: 경상남도 함안군 대산면 평림리 773

토지 이용 현황: 전 (635.00㎡, 약 192평)

감정가: 26,655,000원

매각 대상: 토지 매각 (건물 없음)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 무OOOOOOO

제시 외 물건: 없음

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 대산면 평림리 소재 "대산면사무소" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 소규모 제조업소, 단독주택, 농경지(전), 자연림 등이 혼재하고 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건 일부 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지는 북동 하향 완경사 지대 내의 부정형 토지로서 "전"의 상태이며, 일부 필지는 "도로", "답", "묵전", "묵적", "임야" 등으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 필지별로 상이합니다. 일련번호(1) 토지는 남서측 소로 한 면 및 북측 약 3미터 포장도로에 접하며, 일련번호(2) 토지는 서측 소로 한 면에 접하는 현황 도로입니다. 일련번호(3) 토지는 남동측 소로 한 면 포장도로에 접합니다.

다수의 필지가 지적도상 맹지인 관계로 인접 토지를 통해 통행하거나 경작해야 하는 상황이며, 일부 필지(9, 12)는 인접 필지(13)를 통해 진출입이 가능합니다. 일련번호(13) 토지는 남측 포장 농로로 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획으로는 대부분 계획관리지역에 속하며, 일부 필지는 성장관리계획구역(산업형), 보전관리지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(일부 제한 200m/700m), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 28일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을구 순위번호 8번)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위번호 7번의 한국전력공사 구분지상권 설정등기(2016년 7월 1일)는 인수해야 하는 권리입니다. 이 구분지상권은 토지의 동쪽 송전선이 통과하는 지표면 60㎡의 상공 22미터에서 58미터까지의 공중 공간에 설정되어 있으며, 전기공작물이 존속하는 기간까지 유효합니다.

기타 갑구 소유권 이전 기록, 가압류(농협은행, 서울보증보험), 임의경매(무학신용협동조합) 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,175,262,488원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연림 인근에 위치하여 일반적인 상업 지역이나 주거 지역과는 거리가 있습니다.

소규모 제조업소, 농경지 등이 혼재된 지역 특성상, 지역 경제는 농업 및 소규모 산업 활동에 기반을 두고 있을 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았으므로, 경매 참여 전 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

인근에 대산면사무소가 소재하고 있어 행정 서비스 이용이 가능합니다.

버스정류장이 가까이 있어 기본적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

그러나 마트, 병원, 학교 등 통상적인 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하므로, 상세한 생활 환경 파악을 위해서는 추가적인 조사가 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맹지 및 도로 접근성: 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 인접 필지를 통한 통행에 의존해야 합니다. 이는 토지 활용 및 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

구분지상권 설정: 한국전력공사의 구분지상권(인수 조건)이 설정되어 있어, 해당 구간의 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 송전선 통과 구역의 상공 이용에 대한 고려가 필요합니다.

선하지: 목록 8번과 10번 토지는 선하지(송전선 하부)로 평가되어, 해당 구역의 건축 등 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

복잡한 등기 내역: 다수의 권리 설정 기록이 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수해야 하는 구분지상권에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

수목 포함 평가: 지상의 수목이 토지에 포함하여 평가되었으나, 이에 대한 구체적인 처리 방안이나 별도 가치 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 대산면에 위치한 농지로서, 다수의 필지로 구성되어 있습니다.

농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

또한, 한국전력공사의 구분지상권이 있어 토지 이용에 제약이 있으며, 일부 필지는 맹지이거나 선하지에 해당하여 활용 계획 시 유의가 필요합니다.

전반적으로 개발보다는 농업적 목적이나 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 635㎡ 면적에 대한 감정가가 26,655,000원이라는 점은, 시장 상황 및 향후 개발 가능성에 따라 재평가될 여지가 있습니다.

지역 개발 잠재력: 함안군 대산면 지역의 향후 개발 계획이나 도시 확장 가능성에 주목할 수 있습니다.

주변 환경의 다양성: 농경지, 자연림, 소규모 제조업소 등이 혼재되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 26,655,000원이며, 이는 토지 면적 635㎡ (약 192평)에 대한 가격입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 인수해야 하는 구분지상권의 영향, 맹지 및 선하지 등 토지 이용의 제약 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 관련 인수 보증금이 없으므로, 해당 부담은 없습니다.

이러한 제약 사항들을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 도로 현황 및 실제 이용 가능 면적 확인, 인근 유사 토지 실거래가 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통한 권리 관계 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.