나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경34597 [5] 대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구해올고등학교" 남동측 인근에 위치하는
에코프랜들리 제2층 제203호 외로서, 부근은 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2019.06.20)
외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가) 2층 203호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(나) 2층 202호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(다) 7층 704호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 기계식주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 대구광역시 달서구 성당동 221-7번지, 에코프랜들리 오피스텔 2층 201호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경34597 (5)

* 소재지: 대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 2층 201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

* 건물면적: 68.20㎡ (약 20.63평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 류OO

* 사용승인일: 2019년 06월 20일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구해올고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 중복병합사건으로, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하는 것이 특징입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박여정

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 04일

* 확정일자: 2022년 01월 03일

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 을구 3번 주택임차권 (박여정, 210,000,000원)

* 매수인 인수 권리: 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 210,000,000원, 전입일자 2022.2.4, 확정일자 2022.1.3)가 존재합니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (박여정, 210,000,000원, 2024-03-22 접수), 말소: 인수

* 갑7: 강제경매 (박여정, 2024-09-23 접수), 말소: 말소 (말소기준권리)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 학교, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 이용 현황: 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 대구해올고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는, 물건지 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 13층 중 2층 201호 (전용면적 68.20㎡)입니다.

* 내부 마감: 외벽은 화강석 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 및 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크로, 임차인 박여정의 보증금 210,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 권리관계 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 소유자 및 점유자 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 공부상 도면 및 인근 주민 탐문에 의존하여 파악하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사용승인 후 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 210,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 감정가 213,000,000원 대비 최근 실거래가(52.58㎡ 기준 149,000,000원)와의 격차도 크므로, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 입지: 학교 인근에 위치하여 학군 수요 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시세 차익 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금 고려 시 총 비용 증가)

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 인수 보증금 (박여정): 210,000,000원

* 최근 실거래가 (52.58㎡ 기준): 149,000,000원 (2024년 12월)

본 물건의 경우, 210,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 물건 자체의 순수 가치와 시장 상황을 고려하여 산정하되, 인수되는 보증금은 별도로 고려해야 합니다.

최근 실거래가(52.58㎡ 기준 149,000,000원)를 바탕으로 본 건(68.20㎡)의 시가를 환산하면 약 193,260,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 이보다 높은 213,000,000원입니다.

인수되는 보증금(210,000,000원)을 제외한 순수 물건 가치만을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

주의사항:

상기 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금을 제외한 가격입니다. 실제 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수되는 임차 보증금'이 됩니다. 따라서, 본 물건은 입찰가가 낮을수록 매수인이 부담해야 할 총 비용이 증가하는 구조이므로, 낙찰가 결정 시 인수되는 보증금 전액을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다. 법원 배당액, 물건의 실제 가치, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.