나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경34597 [7] 대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구해올고등학교" 남동측 인근에 위치하는
에코프랜들리 제2층 제203호 외로서, 부근은 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2019.06.20)
외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가) 2층 203호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(나) 2층 202호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(다) 7층 704호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 기계식주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경34597 (7)

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 3층301호 (도로명 주소: 대구광역시 달서구 구마로53길 22)

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

1.2. 물건 현황

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지 지분: 14.3375㎡

건물면적(전용면적): 68.20㎡ (약 20.63평)

건물 지분: 68.2㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

사용승인일: 2019년 06월 20일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층 지상13층 중 해당 층

외벽: 화강석 및 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 강화마루 및 타일 등 마감

창호: 샷시 이중창

1.5. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

1.6. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용 중.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구해올고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음 [cite: 본문].

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통 상황은 보통임 [cite: 본문].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 09월 23일 접수된 강제경매(갑7)임.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 전세권 설정등기 (권리자: 이준현, 권리금액: 175,000,000원, 등기접수: 2019.08.29)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항].

을구 2번 주택임차권 등기 (권리자: 이준헌, 임대차보증금 1차 175,000,000원 / 2차 183,750,000원, 전입일자: 2019.09.04, 확정일자: 2019.08.08)는 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음 [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항].

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (이준헌)

보증금: 183,750,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 09월 04일

확정일자: 2019년 08월 08일

배당신고일자: 2024년 01월 24일

대항력: 있음

3.4. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 전세권설정등기 및 을구 2번 주택임차권등기이며, 매수인에게 인수됨. 이로 인해 인수되는 총 보증금/전세금은 약 358,750,000원 (175,000,000원 + 183,750,000원)에 달할 수 있어 주의가 필요함.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대구광역시 달서구 성당동 일대는 학교, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재된 지역임 [cite: 본문]. 주변에는 달서시장 등 전통시장 및 다양한 소매점, 식당가(장기먹거리촌 인근) 등이 위치하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있음 [cite: 맛있는 음식거리 - 달서맛나 - 달서구청, 달서시장 - 대구광역시 - 전통시장 및 상점가 분포].

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 대구시 달서구 성서지역에 대구 성서소각장 등 환경 관련 시설이 위치한 바 있어, 해당 시설들과의 거리를 확인하여 간접 영향 여부를 파악할 필요가 있음 [cite: 대구도 음식폐기물처리장 지하 건설…지상엔 공원 - 영남일보, 대구 성서 환경쓰레기장 전락, 주민은 누구를 믿나 - 아이뉴스24].

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 대구해올고등학교가 위치하고 있음 [cite: 본문].

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이함 [cite: 본문].

5.3. 교통 및 기타

차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 보통 수준임 [cite: 본문]. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음 [cite: 본문].

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 및 전세금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인의 보증금/전세금 총액 약 358,750,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점임. 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 인수되는 금액만큼 추가적인 부담이 발생함.

6.2. 미상 임대 관계

감정평가요항표 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 내부 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 내부 상태 확인 불가

현장 조사 시 소유자 및 점유자 부재로 내부 구조 및 이용 상황 확인이 공부상 도면 및 인근 주민 탐문조사에 의존하였으므로, 실제 내부 상태가 공부와 다를 수 있음.

6.4. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 경매 절차가 진행됨에 따라, 관련 사건들의 진행 상황 및 변동 사항을 면밀히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 14.34㎡의 토지 지분과 68.20㎡의 건물 전용면적 대비 감정가는 217,000,000원입니다. 가장 큰 문제는 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인으로 인해 매수인에게 약 358,750,000원의 보증금/전세금이 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 감정가보다 훨씬 높은 금액으로, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인의 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 권리 분석 및 인수되는 채무액을 철저히 파악하고, 실제 시장 가치와 비교하여 신중하게 접근해야 하는 고위험 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년에 사용승인된 비교적 최신 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 입지 조건

대구광역시 달서구 성당동에 위치하며, 주변에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호합니다. 또한 차량 및 대중교통 접근성이 괜찮은 편입니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

성당동 일대의 지역 개발 및 오피스텔 시장 동향에 따라 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보에 따르면, 유사 면적(52.58㎡)의 에코프랜들리 오피스텔이 2024년 12월에 149,000,000원에 거래된 이력이 있습니다 [cite: 최근 매매 JSON 정보]. 이를 바탕으로 본건(68.20㎡)의 시장 가치를 추정해보면 약 193,240,000원 (149,000,000원 / 52.58㎡ * 68.20㎡) 수준으로 예상됩니다.

그러나 본건은 매수인에게 인수되는 전세권 및 임차보증금이 총 약 358,750,000원에 달합니다. 이는 추정된 시장 가치(약 193,240,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 매수인이 보증금/전세금을 전액 인수할 경우 막대한 손실이 발생할 수 있습니다.

감정가 217,000,000원 대비 인수되는 채무액이 훨씬 크므로, 정상적인 투자 관점에서 입찰가 산정이 어렵습니다. 만약 투기적 목적이나 경매 배당 결과에 대한 확신을 바탕으로 입찰을 고려한다면, 감정가의 60% 수준인 약 130,200,000원을 하한선으로 고려할 수 있으나, 이는 인수되는 채무액(358,750,000원)과 합산 시 총 취득 비용이 약 488,950,000원에 달하게 되어 시장 가치(약 193,240,000원)를 훨씬 상회하는, 매우 높은 위험을 동반하는 입찰가입니다.

따라서 본 건은 철저한 권리관계 분석과 함께, 인수되는 채무액을 모두 고려했을 때 수익 창출이 가능한지 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.