나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경34597 [2] 대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구해올고등학교" 남동측 인근에 위치하는
에코프랜들리 제2층 제203호 외로서, 부근은 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2019.06.20)
외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가) 2층 203호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(나) 2층 202호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(다) 7층 704호 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 기계식주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경34597 (2)

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 221-7 에코프랜들리 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 199,000,000원

토지면적: 13.35㎡ (약 4.04평)

건물면적: 63.50㎡ (약 19.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 "대구해올고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 건물은 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 도로 조건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 소유권이전 3번 신탁등기 말소 건과, 2023년 3월 3일 접수된 대구대건신용협동조합의 근저당권(234,000,000원)을 말소기준권리로 하여 진행되는 강제경매(채권자: 류OO, 189,000,000원, 2024년 4월 22일 접수) 사건입니다.

* 이 외에 박여정의 강제경매(2024타경41397) 및 달서구의 압류(2024년 11월 20일 접수)가 존재하며, 본건 2024타경34597(2) 사건과 중복 또는 병합되어 진행될 수 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 확인된 임차인은 없습니다.

* 법원 매각물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구로 지정되어 있습니다.

* 해당 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용 중에 있습니다.

* 주변에 학교, 주거 단지, 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 토지이용계획 상 특별한 용도 제한은 확인되지 않으나, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 주변에 별다른 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2019년 6월 20일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 13층 건물입니다.

* 본건은 해당 건물 2층 202호이며, 전용 면적은 약 52.58㎡ (약 15.90평)입니다. (집합건물 등기부 요약 및 건축물대장 상 건물 면적은 63.50㎡ (약 19.21평)으로 표기되어 있습니다.)

* 건물 외벽은 화강석 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

* 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 및 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 현재 이용 상태는 주거용 오피스텔로 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중이거나 병합될 가능성이 있어, 실제 진행 절차 및 종결 시점을 면밀히 확인해야 합니다.

* 점유 및 임대차 관계 불확실성: 현장 조사 시 소유자 및 점유자가 부재하여 정확한 내부 상태 파악 및 임대차 관계 확인에 한계가 있었습니다. 인수되는 권리는 없으나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유자 여부, 대항력 유무, 내부 상태 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

* 부동산 강제경매: 채권자 류OO 외 다수의 권리 관계가 존재하므로, 법원 매각물건명세서 및 기타 관련 서류를 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 감정가(199,000,000원) 대비 최근 실거래가(52.58㎡ 기준 149,000,000원)가 약 25% 낮게 형성되어 있어, 시장 시세 재확인 및 적정 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

* 중복 사건으로 인한 절차 진행 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 학교, 상업 시설, 주거 단지가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 상승 잠재력: 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 시세 상승 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 199,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 12월 10일, 52.58㎡ 기준): 149,000,000원

* 최근 실거래가 기준으로 환산한 본건 면적(63.50㎡)의 추정 가치: 약 179,950,000원

* 현재 시점의 시장 상황, 본건의 면적, 층수, 향 등 기타 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰 예정자는 감정가와 최근 실거래가를 면밀히 비교 분석하고, 본건의 개별 가치를 산정하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권리 인수 부담이 없고 신축급이라는 점을 고려하더라도, 최근 실거래가 수준을 감안하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 1억 6천 5백만원에서 1억 7천 5백만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.