나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경27 [2] 대구광역시 서구 평리동 1711 서대구역화성파크드림 732동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "대구이현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층건내 27층 2705호 단위세대로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감, 일부 화강석마감 등,
-내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

(나)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 18층건내 11층 1103호 단위세대로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감, 일부 화강석마감 등,
-내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가): 아파트
(나): 아파트

설비내역

본건 공히 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, "아파트
부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장
도로, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로
와 접하며, 단지 사이로 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 중로1류(폭
20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구이
현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중리초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(건축행위 등이 제한되오니 자세한
사항은 관련부서에 별도 확인 바랍니다.)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.






-기호(2): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접
합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구이현초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국폴리텍VI대학)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(건축행위 등이 제한되오니 자세한 사항은
관련부서에 별도 확인 바랍니다.)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

-기호(3): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접
합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(대구이현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(한국폴리텍VI대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(한국폴리텍VI대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(건축행위
등이 제한되오니 자세한 사항은 관련부서에 별도 확인 바랍니다.)<도시재정비
촉진을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경27 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 서구 평리동 1711 서대구역화성파크드림 732동 11층1103호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 18층 건물 내 11층 1103호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 179,500,000원

토지면적: 33.03㎡ (약 9.99평)

토지지분: 16.5138㎡ (약 5.00평)

건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적): 정보 없음 (제공된 자료 및 검색 결과에서 해당 호실의 분양면적 수치가 명확히 확인되지 않습니다. 단지 내 공급 면적대는 59㎡, 74㎡, 84㎡, 99㎡ 등으로 구성되어 있습니다.)

건물지분: 29.9893㎡ (약 9.08평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "대구이현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 서측으로 폭 약 20미터, 남측으로 약 15미터, 북측으로 약 12미터, 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 이에 따라 건축행위 등이 제한될 수 있으므로, 자세한 사항은 관련 부서에 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 1번 정순 주지분 강제경매개시결정 (채권자: 김쾌영)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신희정 (신 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 02월 07일

확정일자: 2024년 01월 19일

배당신고일자: 2025년 04월 23일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 본 물건은 지분매각 조건이므로 공유 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 0원

4. 상권분석

주거 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 특히, 평리재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 정비 및 개발을 통한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

대구이현초등학교, 대구중리초등학교, 한국폴리텍VI대학 등이 인접해 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 기타 시설

서구청, 대구서부경찰서, 이현공원 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 따라서 낙찰 후에도 나머지 지분 소유자(공유자)와의 공동 재산권 행사에 따른 제약이나 협의가 필요할 수 있으며, 이는 명도 및 향후 자산 활용에 있어 주요한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있습니다. 본 건은 사건번호 (2)로, 일반적으로는 우선순위가 있는 사건을 중심으로 진행되나, 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 재정비촉진지구

해당 물건이 속한 평리재정비촉진지구는 현재 재개발 사업이 진행 중이나, 일부 구역은 철거 또는 착공이 지연되는 등 사업 추진 과정에서 다양한 갈등과 지연이 발생하고 있습니다. 따라서 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있으며, 건축 행위 등에 대한 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

임차인 신희정(신 )은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있고 차임이 0원이지만, 임차인의 보증금 175,000,000원이 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 진행 시 주요 고려사항이 됩니다.

6.5. 공유자 우선매수 신고

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰가가 결정된 후, 공유자가 동일한 가격으로 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 의미하며, 낙찰이 되더라도 실제 소유권을 취득하지 못할 위험이 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대구 서구 평리동의 재정비촉진지구에 위치한 아파트 지분 경매입니다. 개발 잠재력에도 불구하고, 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 신고 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 평리재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 대구 서구 지역의 주거 수요 및 재개발에 따른 도시 환경 개선 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며 대항력 있는 임차인이 존재하고 공유자 우선매수 신고 가능성이 있는 등 복합적인 위험 요소를 가지고 있습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 임차인의 보증금 175,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액.

* 지분 매각으로 인한 잔여 지분 소유자와의 협상 또는 공동 이용에 필요한 비용.

* 공유자 우선매수권 행사 시 입찰 참여가 무효가 될 가능성.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용.

* 향후 재정비촉진지구 개발에 따른 미래 가치 상승분.

위와 같은 인수 부담금, 명도 비용, 경매 수수료, 명도 성공 가능성, 그리고 예상되는 미래 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.