나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8340 [1] 울산광역시 울주군 서생면 위양리 326 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8340 [1] 울산광역시 울주군 서생면 위양리 326 답 경매

• 사건번호: 2024타경8340
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 326
• 용도: 답

울산지방법원 경매10계 2024타경8340 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 326 | 감정가: 2,012,745,000원 | 최저가: 1,408,922,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경8340 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8340 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 326

용도: 답

감정가: 2,012,745,000원

토지면적: 9,028.00㎡ (약 2,731.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 목록 4 토지상의 제시외 건물(철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 2층 단독주택 95.33㎡)은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 위 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 제시외 건물은 신축 건축신고(2019-건축과-신축신고-128, 신고일 2019.04.22.)후 미준공된 상태로서 건축신고에 관한 사항은 주무관서에 확인 요함. 3. 목록 1,2,4 토지는 농지취득자격증명 제출 요 (미제출 시 매수신청보증금 반환하지 않음). 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 1 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '답, 도로'임. 목록 3 토지는 공부상 '하천'이나 현황은 '휴경지'임. 목록 4 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '대, 답, 도로'임. 5. 목록 1,4 토지는 내부로 폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있고, 목록 2 토지는 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접하며, 목록 3 토지는 맹지임. 본건 토지 모두 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 6. 유치권신고인 주식회사 지인개발로부터 공사대금채권 금 298,400,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 유치권신고인은 본건 토지에 대하여 공사계약을 체결한 것이 아니라 토지상의 건물에 대하여 공사계약을 한 것이므로 본건 토지매각과는 무관하다는 취지의 유치권배제 신청서 제출되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "더골프클럽" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공장, 창고, 골프장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근은 가능하나 시외곽 지역으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건 토지에는 유치권 및 법정지상권 관련 사항이 존재합니다. 특히, 주식회사 지인개발로부터 공사대금채권 298,400,000원을 이유로 한 유치권 신고가 있으나, 경매 신청 채권자는 해당 유치권이 토지가 아닌 건물에 대한 공사 계약에 따른 것이므로 토지 매각과는 무관하다는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 따라서 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다. 또한, 목록 1, 2, 4 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가합니다. 별지 사실조회회신서에 따르면, 목록 1, 2, 4 토지에 대해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리의 농경지 및 임야, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 "더골프클럽"이 있어 일부 레저 관련 시설과의 연계 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 현재 토지는 공부상 지목과 현황 간 차이가 있으며(목록 1: 답/답,도로; 목록 3: 하천/휴경지; 목록 4: 답/대,답,도로), 이는 토지 활용에 있어 일부 제약이 될 수 있습니다. 전체적으로 상업적인 중심 상권보다는 주변 자연환경 및 농업, 소규모 산업 활동과 관련된 지역적 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 울산 시내곽에 위치하여 차량을 통한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 "더골프클럽"이 있으며, 농경지와 임야 등 자연환경이 풍부합니다. 주거 및 생활 편의시설에 대한 접근성은 도심 지역에 비해 떨어질 수 있으므로, 차량을 이용한 생활이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권 관련 불확실성: 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 경매 신청 채권자와 유치권 신고인 간의 이견이 있어 향후 소송 등 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

2. 농지취득자격증명 의무: 목록 1, 2, 4 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 확보하지 못할 경우 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

3. 미준공 제시외 건물: 목록 4 토지상에 건축신고 후 미준공 상태의 2층 단독주택(95.33㎡)이 존재하며, 매각에서 제외되었습니다. 해당 건물의 건축신고 관련 사항은 주무관청에 직접 확인해야 하며, 향후 이와 관련된 민원 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 지적 경계 및 현황 불일치: 본건 토지들은 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 부분이 있으며, 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

5. 맹지: 목록 3 토지는 맹지로서 차량 및 외부 접근이 어려워 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

6. 원상회복명령 가능성: 농지 관련 법규에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있어, 추가적인 비용 발생 우려가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 대규모 토지로서, "더골프클럽" 인근의 자연환경과 어우러진 입지를 가지고 있습니다. 하지만 유치권이라는 중대한 권리 관계의 불확실성, 농지취득자격증명 확보의무, 미준공 제시외 건물의 존재, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 맹지(목록 3)의 존재 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한 후에 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대규모 토지 확보: 9,028㎡(약 2,731.08평)의 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 제시합니다.

2. 자연녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 관련 법규 내에서 개발 가능성이 있습니다.

3. 주변 개발 가능성: "더골프클럽" 인근이라는 지리적 이점은 향후 지역 개발 또는 관광 레저 관련 시설 조성 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 유치권, 농지 취득 자격, 법정지상권 등 복잡한 권리 및 이용 문제를 해결할 경우, 토지 가치의 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계