나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50868 [3] 경기도 광명시 노온사동 산20-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50868 [3] 경기도 광명시 노온사동 산20-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50868
• 주소: 경기도 광명시 노온사동 산20-2
• 용도: 임야

안산지원 경매1계 2025타경50868 | 소재지: 경기도 광명시 노온사동 산20-2 | 감정가: 36,570,360원 | 최저가: 25,599,000원 | 용도: 임야

1. 안산지원 2025타경50868 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 광명시 노온사동 산20-2 일대의 임야 일부 지분 매각 건입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경50868 (3)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

총 토지 면적은 8,420.00㎡ (약 2,547.05평)이며, 이 중 매각 대상이 되는 토지 지분은 223.13㎡ (약 67.55평)입니다. 건물은 존재하지 않아 건물 면적 및 지분은 0㎡입니다.

감정평가액은 36,570,360원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 광명시 노온사동 소재 "밤일로사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 임야와 농경지로 이루어져 있어 자연환경이 보존된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주요 토지이용 계획상 본 건 일대는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 기호 4, 5 토지는 광명시흥 공공주택지구에 포함되어 지구단위계획구역, 경관녹지, 공공주택지구로 지정되는 등 향후 개발 계획이 예정된 지역입니다. 또한, 노온배수지 등 수도공급설비의 영향을 받는 구역도 포함되어 있습니다. 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 현황 도로 및 진입로를 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되는 건입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 일반적인 단독 매각 건보다 절차가 복잡할 수 있음을 의미합니다.

공유자우선매수신고의 대상이 될 수 있으며, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한 사항이 있습니다.

채권자는 신OOOOO이며, 권리 관계는 상계, 말소기준권리 등을 면밀히 검토해야 합니다. (상세 권리 분석은 별도 문의 요망)

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서 현재 직접적인 상권이나 생활 편의 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 다만, "밤일로사거리" 인근이라는 지리적 이점과 광명시흥 공공주택지구 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 현재 상태에서는 상업적 가치보다는 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 임야이므로 일반적인 주거지로서의 생활 정보는 제한적입니다. 광명시 노온사동 일대는 도시와 근교의 특성을 동시에 가지며, 밤일로사거리 인근은 교통의 요지로 알려져 있습니다. 대중교통 이용이 가능하고 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 토지 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 이용 계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있으며, 관련 규정을 숙지해야 합니다.

3. 분묘 존재: 연고 미상의 분묘 3기가 소재하며, 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있고, 이장 등의 처리에 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 감정가 산정 시에도 분묘로 인한 제한이 반영되었습니다.

4. 개발 제한 및 토지이용 규제: 개발제한구역, 보전산지, 공익용산지 등으로 묶여 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 광명시흥 공공주택지구 포함으로 인해 향후 개발 방향이 결정될 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 존재합니다.

5. 토지거래 허가구역: 2027년 3월 1일까지 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

6. 접근로: 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 타 토지를 경유해야 하는 등 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 광명시 노온사동의 임야 일부 지분 매각 물건으로, 개발제한구역 및 공공주택지구 지정 등 복합적인 토지이용 계획하에 있습니다. 지분 매각, 분묘 소재, 각종 개발 규제 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

현재로서는 투자 가치가 높다고 단정하기 어렵지만, 광명시흥 공공주택지구 개발과 맞물려 향후 토지 이용 계획의 변화 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 접근해볼 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 특성과 분묘 처리 문제 등 해결해야 할 과제가 많습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 광명시흥 공공주택지구 인접: 인근 지역의 대규모 개발 사업으로 인한 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 자연녹지 지역: 향후 개발 계획 변경 시 용도 전환 또는 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

3. 낮은 감정가: 지분 매각 및 여러 제약 사항으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 지역 개발 및 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사와 전문가의 자문을 반드시 거치시기 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매1계