나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51747 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 5층509호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 석재 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 기호[1,2] 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 엠티브이2-19)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-7)(접함), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면 등을 참조하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 갑구1-1 금지사항 등기).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 물건의 가치와 리스크를 분석합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경51747 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 5층 509호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 358,000,000원

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평) / 토지 지분: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평) / 건물 지분: 69.30㎡ (약 20.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음 (1토지 갑구1-1 금지사항 등기)

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재합니다. 차량 접근이 가능하며, 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며 외벽은 석재 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형으로서 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 동측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류, 중로2류에 접해 있고 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재된 상업 및 관광 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 동측 및 서측으로 도로에 접해 있어 차량 이용자에게 편리한 접근성을 제공합니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 사다리형의 근린생활시설 부지로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조로 건축되었습니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있어 상업 활동에 적합한 공간입니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 대로와 중로에 접해 있어 입지적 가치가 높습니다. 다만, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등의 제한 사항도 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1, 채권액 758,400,000원)입니다. 따라서, 본 경매 절차를 통해 위 근저당권 및 이후 접수된 권리들(강제경매, 임의경매, 압류 등)은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, "별도등기 있음(1토지 갑구1-1 금지사항 등기)"이라는 점이 특별히 명시되어 있어, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 소유권 및 채무 관계

소유권은 주식회사로보트엔지니어링을 거쳐 홍금숙에게 이전되었으며, 해당 물건과 관련된 등기부채권 총액은 758,400,000원입니다. (말소예정 채무: 농업협동조합자산관리회사 근저당 758,400,000원, 박상원 강제경매 50,000,000원, 농협은행주식회사 임의경매 655,790,248원, 시흥시 압류 등)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 임대차 관계에 대한 추가적인 정보는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 시흥시 거북섬 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다. 주변에 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재되어 있어 상업 및 관광 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 대로와 중로에 접하고 있어 유동인구 및 접근성 측면에서 유리한 입지입니다. 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로, 관련 업종 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 지역은 관광 및 상업 활동이 활발한 지역으로 파악되었으며, 본 물건의 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 주요 도로망을 통한 시내 및 외곽 접근이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 별도등기 (1토지 갑구1-1 금지사항 등기): 가장 중요한 리스크 요인으로, '금지사항 등기'라는 특수한 등기가 존재합니다. 이 등기의 정확한 내용, 발생 원인, 그리고 낙찰 후 인수 여부 및 법적 영향에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이는 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 재산상의 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협상이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금 합계가 0원이므로 보증금 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 거북섬 인근의 중심 상업지에 위치한 근린상가로서, 교통 접근성이 뛰어나고 상업 활동에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 대로변에 접하고 있다는 점은 높은 가치를 지닙니다. 그러나 '별도등기(금지사항 등기)'라는 매우 중대한 잠재적 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 명확한 이해와 법률적 검토 없이는 투자 결정에 신중해야 합니다. 이러한 리스크가 해소될 수 있다는 전제 하에, 해당 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 잠재적인 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 인근, 활발한 상업 및 관광 지역 내 입지.

* 대로 및 중로에 인접한 우수한 접근성.

* 건축물대장상 일반음식점 용도로, 주변 상권과의 연계 가능성.

* 면적 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 358,000,000원을 기준으로 하되, '별도등기(금지사항 등기)'와 같은 주요 리스크 요소를 반드시 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다. 따라서, 해당 별도등기의 정확한 내용과 그로 인한 잠재적 부담을 면밀히 분석하고, 주변 시세 조사를 병행하여 최종적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 심도 있는 법률 검토 및 시장 조사 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.