나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90579 [1] 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 286-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 "상운아파트" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대 주택 및 농경지 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 공장 등의 건부지로 이용중이며, 서측 미미한 일부가 현황 도로인 것으로 육안 목측됨.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가동):1984년 11월에 사용승인된 철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로 외벽 및 내벽은 판넬마감, 바닥은 에폭시 마감, 창호는 샷시이중창임. 기호3(나동):2003년 1월에 사용승인된 철골조 판넬지붕 2층건으로 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬마감, 바닥은 에폭시 마감, 창호는 샷시이중창임. 기호4(다동):2003년 1월에 사용승인된 철골조 판넬지붕 단층건으로 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬 및 타일마감, 바닥은 타일 마감, 천청은 텍스마감, 창호는 샷시이중창임.

이용상태

후첨 "건물 개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호3건물(나동)내에 후첨 화물리프트가 설치되어 있는바(후첨 기적건물개황도 및 사진용지 참조) 경매진행시 이해관계인은 유의하시기 바람.

공부와의 차이

- 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
매수신청보증금의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경90579 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 286-4

용도: 공장

토지면적: 2739.00㎡ (약 828.69평)

건물면적: 1524.10㎡ (약 461.07평)

건물 제시외면적: 56.00㎡

감정가: 3,034,868,300원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

매수신청보증금: 감정가의 20% (606,973,660원)

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 유치권

특수물건정보: 대항력있는임차인, 유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 "상운아파트" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대 주택 및 농경지가 혼재된 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 현황

본건 토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형의 토지로, 현재 공장 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지의 서측 일부는 현황 도로로 이용되고 있는 것으로 육안으로 관측됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측 및 북측으로 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역((가칭) 송우2지구 유치원), 상대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(20250826)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 경인서부수산업협동조합의 근저당권(을22)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 임의경매는 2024년 11월 22일 경인서부수산업협동조합에 의해 개시되었습니다. 현재 소유권 이전, 신탁, 근저당, 압류 등의 권리들이 등기되어 있으며, 대부분은 경매 개시 결정으로 말소될 예정입니다.

건물 등기부 현황도 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 나타내고 있으며, 말소기준권리는 경인서부수산업협동조합의 근저당권(을22)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 모아스포츠 (대표자: 김 )

보증금: 50,000,000원

차임: 3,200,000원

전입/사업일자: 2020년 12월 8일

배당신고일자: 2025년 2월 3일

대항력: 있음

* 임차인: 생활맛집 (대표자: 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: 정보 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으나, 상세 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 포천시 소흘읍 초가팔리 일대는 아파트 단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 공장 등의 산업 시설도 입지하고 있습니다. 이는 지역의 개발 계획 및 성장관리구역 지정과 연관되어 있으며, 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 "상운아파트"가 위치하고 있으며, 농경지가 분포하고 있습니다. 자세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 주변 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

본건의 토지이용계획에는 배출시설설치제한지역으로 지정된 점이 확인됩니다. 이는 환경 관련 시설에 대한 규제가 있음을 의미합니다. 주변에 명확히 식별되는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(모아스포츠)이 존재하므로, 인수 보증금이 0원이더라도 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 고려가 필요합니다.

* 유치권 존재 가능성이 있어, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 상태 관련 리스크

* 주요 건물 중 하나(가동)는 1984년 사용승인되어 비교적 노후된 편입니다. 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 제시외 건물(화물리프트)이 포함되어 매각되며, 이에 대한 소유권 주장(채무자/소유자 서면 제출)이 있음을 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 규제 관련 리스크

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리에 위치한 공장 용도의 부동산입니다. 토지 면적 2739㎡, 건물 면적 1524.10㎡를 포함하며, 감정가는 약 30.3억 원입니다. 대항력 있는 임차인과 유치권 존재 가능성 등 권리 관계의 복잡성이 존재합니다.

7.2. 종합 평가

해당 물건은 공장으로 활용 가능한 넓은 토지와 건물을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 노후된 건물, 복잡한 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 유치권 문제와 제시외 건물 관련 채무자/소유자의 주장 또한 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 넓은 토지 면적과 현황 공장으로 이용 중인 건물로, 즉시 활용 가능한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

8.2. 기회

* 포천시의 성장관리구역 지정으로 인해 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계 및 건물 상태를 면밀히 분석하고 명도 절차를 성공적으로 진행한다면, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가(3,034,868,300원)를 기준으로 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인 명도 비용, 유치권 해결 비용, 건물 보수 비용 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세와 낙찰가율을 참고하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 수익률을 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.