나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2903 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-55 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2903 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-55 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경2903
• 주소: 서울특별시 금천구 남부순환로112길 25
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매9계 2024타경2903 | 소재지: 서울특별시 금천구 남부순환로112길 25 | 감정가: 2,997,544,460원 | 최저가: 1,918,429,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경2903 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-55

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 확인됩니다.)

감정가: 2,997,544,460원

토지면적: 216.90㎡ (약 65.61평)

토지지분: 216.9㎡ (약 65.61평)

건물면적: 881.85㎡ (약 266.76평)

건물지분: 881.8499999999999㎡ (약 266.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:appraisal_summary] 주변으로는 중·소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 금융기관, 오피스텔, 관공서, 공공시설, 아파트 등 다양한 건물이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다. [cite:appraisal_summary] 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. [cite:appraisal_summary] 북측으로는 노폭 약 8미터, 남측으로는 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. [cite:appraisal_summary]

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. [cite:provided_info] 임의경매 절차에 따라 낙찰 시 기존의 모든 권리는 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, 인수주의 권리(유치권, 법정지상권 등)가 존재하는지 여부는 추가적인 조사와 확인이 필요합니다. 상세한 권리관계는 법원의 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 사다리형 토지 위에 건축된 건물입니다. [cite:appraisal_summary] 인근 지역은 상업시설과 주거시설이 혼합된 형태를 보이며, 가산초등학교와 같은 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. [cite:appraisal_summary] 건물은 7층 규모로, 1층에는 원룸 1개, 화장실, 승강기, 계단실, 주차장 시설이 있으며, 2층부터 6층까지는 원룸 7개와 화장실 7개, 보일러실, 승강기, 계단실이 각 층마다 구성되어 있습니다. 7층에는 원룸 3개, 투룸 2개, 화장실 5개, 보일러실, 승강기, 계단실이 있습니다. [cite:appraisal_summary] 이는 다수의 임대 수익 창출이 가능한 구조로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

서울특별시 금천구 가산동이라는 위치는 서울 서남권의 주요 업무 및 주거 지역에 해당합니다. [cite:search_result_2] 가까운 곳에 가산초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다. [cite:appraisal_summary] 또한, 다수의 버스 노선과 지하철 이용이 가능한 점은 출퇴근 및 이동의 편리성을 높여줍니다. [cite:appraisal_summary] 인근에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다. [cite:appraisal_summary] 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. [cite:appraisal_summary] 건물 이용 상태와 관련하여, 건축물대장상 2층-4층은 제2종근린생활시설(독서실)로 등재되어 있으나, 실제로는 원룸형으로 조사되었다는 점은 추후 건축물대장 용도 변경 또는 원상 복구 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. [cite:appraisal_summary] 또한, 임대 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. [cite:appraisal_summary]

1.7. 종합 의견

서울특별시 금천구 가산동 147-55 소재 본 물건은 다수의 소형 주거 공간(원룸, 투룸)과 근린생활시설이 복합된 7층 건물로서, 입지적 장점과 임대 수익 창출 가능성이 기대되는 물건입니다. 가산초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 그러나 건물 용도 불일치, 다수의 제한사항이 있는 토지이용계획, 임대 관계 미상 등은 투자 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 다수 원룸/투룸 보유: 건물 내 다수의 소형 주거 공간은 지속적인 임대 수익 창출에 유리한 구조입니다.

2. 역세권 인접 가능성: 가산디지털단지와 연계된 지역으로, 향후 교통 및 생활 인프라 개선에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. (본건 자체는 지하철역에서 도보거리 이상일 수 있으나, 가산동 일대 개발 동향 주목) [cite:search_result_2, search_result_3, search_result_4, search_result_5, search_result_6]

3. 서울시 내 금천구 입지: 서울시 내 주요 업무지구와 인접하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. [cite:search_result_2]

4. 건물 재구조화 가능성: 현재의 원룸 위주 구성에서 벗어나, 향후 시장 수요에 맞춰 다른 용도(예: 오피스텔, 임대 주택 등)로의 변경 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (단, 용도 변경 시 관련 법규 확인 필수)

5. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 토지 소유권과 건물 소유권 분쟁 없이 취득 가능합니다.

*면적 표기: 1평은 약 3.30579㎡입니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계