나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경447 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제6층 제619호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(1호선, 7호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(1호선, 7호선)등이 소재하며 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제6층 제618호외 1개호로서,
외벽 : 페어글라스 및 복합판넬 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건(가), (나) 2개호수는 산업시설(공장), 지원시설(대신정보통신주식회사)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경447 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제6층 제619호

용도: 지식산업센터 (산업시설, 지원시설)

감정가: 309,000,000원

면적:

* 토지: 9.70㎡ (약 2.93평)

* 건물: 39.83㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수 )

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 정보

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 북서측 인근에 위치합니다.

주변: 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 소재하여 복합적인 상업 및 산업 지구를 형성하고 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 편리하여 교통 여건이 양호합니다.

건물: 하우스디가산퍼스타는 철근콘크리트구조의 12층 건물로, 본건은 해당 건물의 6층 619호입니다. 건물은 2019년 건축 허가를 받아 2021년 사용 승인되었습니다.

이용: 현재 산업시설(공장) 및 지원시설로 이용 중이며, 대신정보통신주식회사에서 사용하고 있습니다.

기반시설: 위생설비, 승강기, 주차장 등 기본 생활 및 업무 편의시설을 갖추고 있습니다.

토지: 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축되어 있으며, 산업시설 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 건물은 남동측으로 약 15m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 산업 단지 관련 법규 및 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (수협은행, 채권최고액 438,600,000원) 입니다.

총 등기부채권액: 614,779,196원으로, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 27번 구분지상권 설정등기(지상권자: 금천구)가 별도로 존재합니다. 이 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 현재 대신정보통신(주)가 임차 중인 것으로 파악됩니다.

* (임차인명: 대신정보통신(주))

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

추가적으로 대신정보통신주식회사가 다른 조건으로 임차 중인 것으로 확인됩니다.

* (임차인명: 대신정보통신주식회사)

* 보증금: 16,525,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

인수할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 가산디지털단지 중심 상권

본 물건은 서울의 대표적인 IT 및 산업단지인 가산디지털단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많으며, 특히 평일 낮 시간대에 상권이 활성화됩니다.

주요 업종으로는 IT, 제조, 서비스, 유통 관련 기업들이 밀집해 있어 관련 비즈니스 지원 시설의 수요가 꾸준합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교통시설

교통: 지하철 1호선, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 대형 쇼핑몰, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 권리관계 및 건물 이용 제한

구분지상권 설정: 본건 토지에 금천구 명의의 구분지상권 설정등기가 존재합니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있으며, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 또는 재건축 시 금천구청과의 협의 및 별도의 허가가 필요할 가능성이 높습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 건물 가치 하락으로 이어질 수 있는 주요 위험 요소입니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 거래 과정이 복잡하거나 특별한 주의가 필요할 수 있습니다.

임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없으므로 명도는 가능하나, 실제 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건축법규 검토: 토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한, 장애물 제한 표면구역 등 각종 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 장단점 종합

본 물건은 가산디지털단지라는 탁월한 입지 조건과 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

그러나 토지에 설정된 금천구 명의의 구분지상권이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 권리가 건물의 미래 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 문제는 비교적 해결이 용이할 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점에도 불구하고 권리상 제약이 상당하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 고려 사항

가산디지털단지 내 희소성 있는 매물: 성공적인 산업단지 내 핵심 입지에 위치하여 지속적인 임대 수요와 가치 상승 잠재력이 있습니다.

향후 개발 가능성: 구분지상권의 법적 효력을 정확히 파악하고, 향후 지역 개발 계획과 맞물려 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (권리 관계 해결 시)

상대적으로 낮은 인수 보증금: 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 참고 사항

본 물건의 감정가는 309,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 사례, 권리 분석 결과(특히 구분지상권의 영향) 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

본 보고서에서는 정확한 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 전문가와 상담하여 상세한 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.