나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경101491 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 719-25 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경101491 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 719-25 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경101491
• 주소: 서울특별시 관악구 당곡6길 19
• 용도: 다중주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경101491 | 소재지: 서울특별시 관악구 당곡6길 19 | 감정가: 2,502,509,340원 | 최저가: 1,601,605,000원 | 용도: 다중주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경101491 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 719-25

용도: 다중주택

감정가: 2,502,509,340원

토지 면적: 142.00㎡ (약 42.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 391.82㎡ (약 118.5평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 현황 및 가치 평가

1.2. 1.토지 감정 요항표

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울당곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신림선 당곡역이 소재하여 교통 여건이 우수합니다. 토지는 남측으로 완만한 경사지에 있으며, 인접 도로 대비 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 단독주택 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 5m, 6m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청 문의 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 2.건물 감정 요항표

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물입니다. 외벽은 외장석 붙임 마감 등이며, 내벽은 복도 석재 타일 붙임 마감, 주택 부분은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다. 현재 다중주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급·배수 설비, 개별난방 설비, CCTV 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 공부와의 차이점으로는, 일반건축물대장상 1층 사무소, 4층 공동주방 및 다락으로 되어 있으나 현황은 "주택"으로 이용 중입니다. 경매 진행 시 이 부분을 참고하시기 바랍니다.

또한, 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (2023.10.16. 주택과-29610(2023.10.05.)호 의거, 내역: 옥탑 1층 17㎡ 패널 단독주택). 경매 진행 시 이 사항을 반드시 참고 및 유의해야 합니다. 현장 조사를 위해 수차례 방문하였으나 일부 폐문·부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황은 건축물대장, 평가 전례, 탐문조사 및 외부 관찰에 의존하였으며, 표준적인 관리 상태를 기준으로 평가되었습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 북서측 인근에 서울당곡초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 신림선 당곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 서OOOOOOOO입니다. 권리 분석 시에는 말소기준권리 확인 및 그 이하 권리들의 소멸 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 제시된 정보만으로는 추가적인 권리관계(예: 유치권, 법정지상권 등)의 존재 여부를 파악하기 어려우므로, 등기부등본 및 관련 권리 분석 자료를 상세히 확인하는 것이 필수적입니다. 특히 위반건축물 등재 사항은 향후 행정 처분 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

물건 소재지인 봉천동 일대는 주거지역이 형성되어 있으며, 인근에 서울당곡초등학교가 있어 주거 수요가 꾸준합니다. 신림선 당곡역이 가까이 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 또한, 본 물건은 제1종 근린생활시설로도 이용 가능하여 상가 운영 또한 고려해볼 수 있습니다. 다만, 신림역 상권이 더욱 발달되어 있고, 본 물건지는 해당 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

단지 내부에 CCTV 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 서울당곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수하며, 당곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 사항입니다. 옥탑 1층 17㎡ 패널 단독주택으로 등재된 위반건축물은 향후 철거, 이행강제금 부과 등 행정적인 제재를 받을 수 있으며, 이는 재산 가치 하락의 원인이 될 수 있습니다. 또한, 건물 이용 상태가 건축물대장과 다르게 현황 "주택"으로 이용 중인 점(1층 사무소, 4층 공동주택/다락 -> 주택)도 추후 명도 및 행정 처리 과정에서 이슈가 될 수 있습니다. 임대 관계가 불분명하여 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 건물 증축 등 개발 가능성이 일부 존재하며, 당곡역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다중주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력도 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 및 공부와의 차이점은 반드시 인지하고 투자해야 할 주요 위험 요소입니다. 낙찰 후 위반건축물 해소 방안 및 법적, 행정적 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.역세권 가치: 신림선 당곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지로, 향후 교통 편의성 증대로 인한 가치 상승 기대

1.9. 2.주거 및 상가 혼합 가능성: 다중주택 용도에 더해 제1종 근린생활시설 이용 가능성이 있어, 다양한 수익 모델 창출 가능

1.9. 3.교육 환경: 서울당곡초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보 및 학군 프리미엄 기대

1.9. 4.재건축/증축 가능성: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 규제 완화 시 증축 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력 보유

1.10. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역은 주로 주거 시설과 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 혐오시설이 있을 만한 특이사항은 검색되지 않았습니다. 다만, 모든 지역은 개발 계획이나 민원 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

법원 정보

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