나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109884 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1633-8 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109884 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1633-8 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경109884
• 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로244가길 6-3 사랑채
• 용도: 단독주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경109884 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로244가길 6-3 사랑채 | 감정가: 1,360,281,160원 | 최저가: 870,579,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경109884 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경109884 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1633-8

용도: 단독주택 (현재 다중주택으로 11개 호실 이용 중)

감정가: 1,360,281,160원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

건물면적: 206.52㎡ (약 62.47평)

건물 제시외면적: 41.18㎡ (약 12.45평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층

사용승인일: 2007년 06월 12일

1.2. 물건 개요

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재한 단독주택으로, 현재 다중주택으로 이용되어 11개의 호실을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 3층 건물이며, 2007년 6월 12일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 공부상 면적과 이용 상태 간 차이는 없습니다. 감정평가액은 1,360,281,160원이며, 토지 면적은 106.00㎡ (약 32.07평), 건물 면적은 206.52㎡ (약 62.47평)입니다. 또한, 41.18㎡ (약 12.45평)의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하고 있으며, 지하철 2호선 서울대입구역과 낙성대역, 봉천역 등 주요 역세권에 인접해 있습니다. 특히 서울대입구역은 2호선의 주요 상권 중 하나로, 강남권 및 도심으로의 접근성이 우수합니다. 봉천동은 과거 달동네 이미지를 벗어나 최근 재개발 및 교통망 확충(서부선 계획 등)으로 주목받는 지역입니다. 주변에 서울대학교가 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 각종 편의시설, 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 해당 주소지 인근의 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 신OO입니다. 강제경매는 채무 불이행 시 채권자가 법원에 신청하여 진행되는 경매 절차입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 입찰 전 법원에 문의하여 사건의 중복 여부와 정확한 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다. '일괄매각'으로 진행되며, '제시외 건물 포함'이라는 점은 감정평가 및 매각 대상에 포함됨을 의미합니다. 경매 절차의 일반적인 흐름은 경매 신청 → 법원의 경매개시 결정 → 매각 준비 및 공고 → 매각 실시 → 매각 허가 결정 → 매각대금 납부 → 배당 절차 순으로 진행됩니다. 권리 분석 시에는 말소기준권리보다 선순위인 권리가 있는지, 인수해야 할 부담은 없는지, 임차인의 대항력 및 우선변제권 등 세부 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 본 건의 경우 임대 관계가 미상임으로 임차인 현황 및 보증금 관련 사항을 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 봉천동, 특히 서울대입구역 일대는 젊은 유동인구와 풍부한 배후세대를 바탕으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 대학가 상권의 특성상 식당, 카페, 의류 및 판매점 등이 밀집해 있으며, 최근에는 재개발과 함께 쇼핑몰 및 주상복합 건물이 들어서면서 상권의 질적 변화를 겪고 있습니다. 본 건은 다중주택으로 이용 중이므로, 이러한 상권의 활성화는 임대 수익률에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주변 상권과의 경쟁, 임차인 수급, 공실률 등을 고려한 수익성 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

봉천동은 서울의 주요 주거지역 중 하나로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 완비되어 있습니다. 주변에는 서울대학교를 비롯한 다수의 교육기관이 있으며, 각종 병원, 은행, 관공서, 전통시장, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 지하철 2호선 서울대입구역, 봉천역, 낙성대역 등을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 남부순환로 등 주요 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

다중주택의 경우, 각 호실별 임대차 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 본 건은 "임대관계 미상"으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필수적입니다. 임차인들의 대항력 유무, 확정일자, 보증금액 등을 파악하지 못할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 낙찰가의 부담이 늘어날 수 있습니다. 또한, '중복사건'이라는 점은 경매 절차의 불확실성을 높일 수 있으므로, 법원에 반드시 확인이 필요합니다. 제시외 건물은 법적으로 문제가 없을 수도 있으나, 경우에 따라 철거 등의 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 주요 지역인 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철역 인접성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 다중주택으로서 11개 호실 운영을 통한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 '중복사건', '임대관계 미상' 등의 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고 해결해야 합니다. 특히 임차인들의 권리 관계 파악이 무엇보다 중요하며, 제시외 건물에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 지하철 2호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 서울대학교와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다중주택 활용 : 11개 호실의 다중주택으로 운영되어 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 : 봉천동 지역의 재개발 계획 및 교통망 확충(서부선) 등으로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함 : 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 전체적인 활용 가치가 높습니다.

9. 권장사항

* 입찰 전 반드시 법원에 문의하여 '중복사건' 여부와 진행 상황을 정확히 확인하십시오.

* 임대차 현황, 확정일자, 전입신고일, 보증금 등을 포함한 임차인 관계를 철저히 조사하십시오. 필요시 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

* 제시외 건물에 대한 현황 및 법적 문제 여부를 확인하십시오.

* 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 환경, 임차인과의 관계 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 다중주택의 특성을 고려하여 향후 임대 관리 계획을 수립하십시오.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계