나이스옥션 법원경매 부산 2023타경919 [44] 부산광역시 부산진구 전포동 OOOOO OOOO OOOOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2023.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하는 베스아이 2층 201호 외 44개호로서, 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북측으로 도시철도1호선 "부전역", 남서측으로 도시철도 1,2호선 "서면역", 남동측으로 도시철도 2호선 "전포역" 등이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 201호 외 44개호로서,
(사용승인일자:2015.03.20)

외벽: 스톤코트마감 및 징크판넬 및 화강석 붙임 등
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(2)-(9),(11)-(44),(46)은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중이고, 기호(47)은 업무시설(주거용오피스텔), 기호(48)은 공부상 2종근린생활시설이나 주거용으로 이용중이며, 기호(47),(48)은 현황 일체로 한개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(48)은 집합건축물대장등본상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 661-7번지, 베스아이 10층 1004호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

본 건물은 2015년 3월 20일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조로 총 12층 중 10층에 위치합니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 111,000,000원입니다.

본 물건의 토지면적은 5.22㎡(약 1.58평)이며, 건물면적은 18.62㎡(약 5.63평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 개요

사건번호는 부산지방법원 2023타경919(44)입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 동래농업협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설(주거용 오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다.

도시철도 1호선 "부전역", 1, 2호선 "서면역", 2호선 "전포역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 10층 1004호입니다.

사용승인일자는 2015년 3월 20일입니다.

외벽은 스톤코트마감 및 징크판넬, 화강석 붙임 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

건물은 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. (공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 호수 존재)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권보존, 근저당, 소유권이전청구권가등기, 주택임차권, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 을구 3번 근저당권(동래농업협동조합, 2020.07.20. 접수)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 3번 근저당권(동래농업협동조합) 및 그 이하 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑구 2번 소유권이전청구권가등기(오정희)는 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부상 말소 예정으로 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. (2020.09.28. 접수)

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음"으로 명시되어 있어, 토지에 대한 별도 등기 권리가 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 분석

* 을구 4번 주택임차권(임차인: 김녀경)이 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, "인수"로 기재되어 있습니다.

* 임대차 보증금: 50,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020년 4월 2일

* 확정일자: 2020년 3월 20일

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (임차인 김녀경의 보증금 50,000,000원은 매수인이 인수하는 조건입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 일반상업지역에 해당하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

서면역 인근 지역으로 유동인구가 많으며 상업시설이 발달한 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 전포초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 도시철도 1, 2호선 역세권입니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

* 을구 4번 주택임차권(김녀경)의 보증금 50,000,000원이 인수될 위험이 있습니다. 이는 낙찰받는 즉시 매수인이 부담해야 하는 금액입니다.

* 갑구 2번 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. (등기부상 말소 예정 미표시)

* "토지 별도등기 있음"으로 표시되어 있어, 해당 토지 별도 등기 권리 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 물건 상태 리스크

* 본건은 집합건물로서, 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다른 호수(제2종근린생활시설이나 주거용 이용)가 존재하여, 추후 행정처분이나 원상복구 요구 등의 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 가지고 있습니다.

다만, 선순위 임차인의 보증금 50,000,000원을 인수해야 하는 점, 가등기 및 토지 별도 등기의 존재 가능성 등 권리상의 복잡성과 잠재적 리스크가 상당하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 비교적 최근인 2015년에 신축된 건물로, 연식 대비 우수한 상태일 것으로 예상됩니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물(주거, 오피스텔, 근린생활시설)의 일부입니다.

8. 예상 입찰가 및 시세 분석

시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 신동원2차 (2002년식, 22.62㎡): 70,000,000원 (약 309만원/㎡)

* 진성빌라 (2002년식, 39.45㎡): 110,000,000원 (약 279만원/㎡)

* 은하빌 (2004년식, 40.02㎡): 35,000,000원 (약 87만원/㎡)

본건은 2015년식 신축 건물로, 연식이 오래된 다세대 주택보다 높은 가치를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가는 18.62㎡ 기준으로 약 5,961,000원/㎡로 산정되었습니다. 이는 제공된 주변 다세대 주택의 시세보다 높게 형성되어 있으며, 본건의 신축 연식 및 입지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 조건과 기타 권리상의 리스크를 고려하여, 감정가의 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 94,350,000원

총 예상 매수 비용 (낙찰가 + 인수 보증금):

94,350,000원 (예상 입찰가) + 50,000,000원 (인수 보증금) = 144,350,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.