나이스옥션 법원경매 부산 2023타경919 [46] 부산광역시 부산진구 전포동 OOOOO OOOO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2023.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하는 베스아이 2층 201호 외 44개호로서, 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북측으로 도시철도1호선 "부전역", 남서측으로 도시철도 1,2호선 "서면역", 남동측으로 도시철도 2호선 "전포역" 등이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 201호 외 44개호로서,
(사용승인일자:2015.03.20)

외벽: 스톤코트마감 및 징크판넬 및 화강석 붙임 등
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(2)-(9),(11)-(44),(46)은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중이고, 기호(47)은 업무시설(주거용오피스텔), 기호(48)은 공부상 2종근린생활시설이나 주거용으로 이용중이며, 기호(47),(48)은 현황 일체로 한개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(48)은 집합건축물대장등본상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
공부상 목적물 47.(1101호)은 업무시설(오피스텔), 목적물 48.(1102호)는 2종근린생활시설이나, 현황은 주거용으로 이용중이며 목적물 48.로 출입하는 문을 제거하고 하나의 호로 이용중임(감정평가서를 반드시 참조하시기 바랍니다).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경919 (46)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 661-7 베스아이 11층 1101호

* 용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 2종근린생활시설. 현황 주거용 이용 중. (1101호, 1102호 합필하여 이용 중)

* 감정가: 618,000,000원

* 토지면적: 35.42㎡ (10.71평) - 토지 지분

* 건물면적: 126.24㎡ (38.18평) - 건물 전유 면적 (1101호, 1102호 합산 면적으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동래농업협동조합 (추정)

* 건축물 정보:

* 건물명: 베스아이

* 주소: 부산광역시 부산진구 서전로37번길 19 (전포동 661-7)

* 사용승인일자: 2015.03.20

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

* 주요 용도: 공동주택, 오피스텔, 제2종근린생활시설

* 전체 대지 면적: 298.2㎡

* 전체 연면적: 1477.89㎡

* 건축 면적: 175.92㎡

* 건폐율: 58.99%

* 용적률: 495.6%

* 층수: 지하 0층, 지상 12층

* 승강기: 1대

* 주차: 내부 주차 9대

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 중소규모 공동주택, 업무시설(주거용 오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

* 도시철도 1호선 "부전역", 1/2호선 "서면역", 2호선 "전포역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020.07.20 동래농업협동조합 근저당권 (을3)

* 말소될 권리:

* 을3 근저당권 (동래농업협동조합)

* 갑4 임의경매개시결정 (동래농업협동조합)

* 인수될 권리:

* 을4 주택임차권 (강진영): 보증금 320,000,000원. 2018.05.21 전입 및 확정, 2023.08.31 등기되었습니다. 이 임차인은 대항력이 있습니다.

* 주의: 임차인 강진영의 보증금 320,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리 사항:

* 등기부채권 총액: 3,896,000,000원 (주요 채권자는 동래농업협동조합 관련으로 추정됩니다.)

* 집합건물 등기부 요약상 소유권보존 등기일은 2015.03.26 (권리자: 원양옥) 입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 부산진구의 중심 업무 및 상업 지구에 위치하며, 전포역, 서면역, 부전역 인근의 역세권 지역입니다.

* 주변 상권: 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 다양한 소비층의 이용이 예상됩니다.

* 교통망: 지하철 및 버스 노선이 풍부하여 유동인구 유입 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 상업시설: 인근에 금융기관, 쇼핑시설, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "전포초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대중교통 이용이 편리하며, 서면 및 부전 상권과 가까워 쇼핑, 문화, 의료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거: 공부상 용도와 현황이 다르나, 주거용으로 이용 중인 오피스텔/근린생활시설로서 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 강진영 임차인의 보증금 320,000,000원 중 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 상이:

* 1101호는 공부상 업무시설(오피스텔), 1102호는 2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 두 호실을 합쳐 주거용으로 이용 중입니다.

* 이러한 용도 불일치는 향후 원상복구 또는 법적 제재 발생 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 별도 등기 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음"이라는 문구가 있어, 토지에 별도의 권리가 존재하며 매각 후에도 인수될 수 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 등기부등본을 통해 확인이 필요합니다.

* 중복 사건: 본 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으므로 법원 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 명시된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 탐문이 필수적입니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 주변 지역 조사 시 특정 혐오시설에 대한 명확한 정보는 나타나지 않았으나, 투자 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구의 우수한 입지, 편리한 교통, 발달된 상권을 갖춘 집합건물입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 공부상과 현황의 용도 불일치, 토지 별도 등기 가능성 등 다수의 권리 및 현황상 리스크를 안고 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 투자를 고려하신다면 관련 권리 관계와 현황에 대한 철저한 분석 및 현장 조사가 선행되어야 하며, 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부전역, 서면역, 전포역 등 트리플 역세권 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 복합 상권: 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 지역에 위치하여 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 생활 편의성: 주변에 각종 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 618,000,000원

* 주요 인수 가능 보증금: 강진영 임차인 보증금 320,000,000원

* 산정 기준:

* 예상 입찰가는 일반적으로 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 따라서, 본 건의 경우 강진영 임차인의 보증금 320,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려해야 합니다.

* 이론적으로 인수 보증금을 제외한 상한가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액(618,000,000원 - 320,000,000원 = 298,000,000원)이 될 수 있습니다. 하지만 이는 단순 계산이며, 실제 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 시세: 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 호가 분석. (검색 결과, 유사 물건의 호가가 감정가보다 현저히 낮은 경우도 있습니다.)

* 권리 관계: 인수되는 임차인 보증금 외 추가 인수 권리 여부.

* 현황과 공부상 차이: 용도 불일치로 인한 원상복구 비용 또는 법적 문제 고려.

* 경매 낙찰가율: 해당 지역 및 물건 유형의 평균 낙찰가율 참고.

* 종합적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.