나이스옥션 법원경매 부산 2023타경919 [34] 부산광역시 부산진구 전포동 OOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2023.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하는 베스아이 2층 201호 외 44개호로서, 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북측으로 도시철도1호선 "부전역", 남서측으로 도시철도 1,2호선 "서면역", 남동측으로 도시철도 2호선 "전포역" 등이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 201호 외 44개호로서,
(사용승인일자:2015.03.20)

외벽: 스톤코트마감 및 징크판넬 및 화강석 붙임 등
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(2)-(9),(11)-(44),(46)은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중이고, 기호(47)은 업무시설(주거용오피스텔), 기호(48)은 공부상 2종근린생활시설이나 주거용으로 이용중이며, 기호(47),(48)은 현황 일체로 한개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(48)은 집합건축물대장등본상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경919 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 661-7 베스아이 8층 804호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 111,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.223605780085798㎡ (약 1.58평)

건물면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

1.4. 건물 정보

건물명: 베스아이

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

사용승인일자: 2015.03.20

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택, 업무시설(주거용 오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 북측으로는 도시철도 1호선 "부전역", 남서측으로는 도시철도 1,2호선 "서면역", 남동측으로는 도시철도 2호선 "전포역" 등이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 동OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 60,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2015-05-20

확정일자: 2015-05-20

배당신고일자: 2023-05-17

대항력: 있음

주의: 임차인 이 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보(차임 0원)가 일부 파악되며, 금액이 미상인 부분은 없으나 대항력 유무에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0 원

이는 경매 절차를 통해 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

토지 별도등기 있음.

지상권 개요: (정보 없음)

비고: (정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

본건이 위치한 전포동 일대는 주거용 건물과 상업용 시설이 혼재된 지역입니다. 특히 서면역, 부전역, 전포역 등 트리플 역세권에 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 시설

본건 인근에는 전포초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 서면 및 전포역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 전포초등학교

5.2. 교통 편의시설

* 도시철도 1호선 부전역, 2호선 서면역, 2호선 전포역 인근

* 다수의 시내버스 노선 운행

5.3. 기타 편의시설

* 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 6,000만원의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시됨)

* 토지 별도등기: 토지와 건물 간의 소유 관계에 복잡성이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 기호(48)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중인 점으로 보아 용도 변경 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 있을 가능성이 있어, 사건 간의 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 서면 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2015년 준공)이며 소형 면적으로 투자 및 실거주 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 별도등기, 공부와의 차이 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시 해당 위험들을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서면역, 부전역, 전포역 등 트리플 역세권 인접으로 교통 및 상업 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 관리가 용이합니다.

* 소형 면적: 18.62㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실거주 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 전포동 및 서면 지역은 지속적인 상업 활동과 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 정보(2025년-2026년)를 분석한 결과, 거래된 건물들은 준공 연도가 본건보다 오래되었고(2002년, 2004년) 건물 유형도 다세대주택 등으로 본건과 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 이러한 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주요 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 토지 별도 등기)을 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준 이하에서 접근하는 것이 권장됩니다.

* 초기 입찰가 제안: 약 90,000,000원 ~ 95,000,000원

* 최고 입찰가 제안: 약 100,000,000원 ~ 105,000,000원

본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가 권리 분석, 세밀한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.