나이스옥션 법원경매 부산 2023타경919 [5] 부산광역시 부산진구 전포동 OOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2023.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하는 베스아이 2층 201호 외 44개호로서, 주위는 단독주택, 중소규모의 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북측으로 도시철도1호선 "부전역", 남서측으로 도시철도 1,2호선 "서면역", 남동측으로 도시철도 2호선 "전포역" 등이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 201호 외 44개호로서,
(사용승인일자:2015.03.20)

외벽: 스톤코트마감 및 징크판넬 및 화강석 붙임 등
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(2)-(9),(11)-(44),(46)은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중이고, 기호(47)은 업무시설(주거용오피스텔), 기호(48)은 공부상 2종근린생활시설이나 주거용으로 이용중이며, 기호(47),(48)은 현황 일체로 한개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(48)은 집합건축물대장등본상 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경919 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 661-7 베스아이 2층 205호

용도: 도시형생활주택

감정가: 105,000,000 원

토지면적: 5.01 ㎡ (약 1.52 평)

토지지분: 5.0075920072251074 ㎡ (약 1.51 평)

건물면적: 17.85 ㎡ (약 5.40 평)

건물지분: 17.85 ㎡ (약 5.40 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동래농업협동조합

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택, 업무시설(주거용 오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경은 무난한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 도시철도 1호선 "부전역", 1·2호선 "서면역", 2호선 "전포역"이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 정 (성명: 정상범)

* 보증금: 25,000,000 원 (총 임대차 보증금 60,000,000원 중 반환되지 아니한 금액)

* 전입일자: 2019년 11월 13일

* 확정일자: 2016년 11월 24일

* 대항력: 있음

등기부등본 상 말소기준권리(을3, 근저당권, 2020.07.20. 접수)보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리(을4, 을5, 갑6)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 5번 순위의 주택임차권(2022.11.17. 등기)은 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 임차인의 확정일자(2016.11.24.)가 전입일자(2019.11.13.)보다 빠르지만, 임차인의 보증금 중 반환되지 아니한 금액 25,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 전포동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다수의 공동주택과 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 이루어져 있습니다. 특히 서면역과 전포역을 중심으로 상업시설이 집중되어 있으며, 본건은 이러한 상권의 배후 주거지 역할을 할 수 있는 위치에 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 전포초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다수의 버스 노선과 지하철역이 인접해 있어 시내 이동이 용이하며, 대형 병원, 쇼핑몰, 문화 시설 등이 밀집한 서면 생활권을 공유할 수 있습니다. 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 중 일부(25,000,000원)가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 중복사건: 해당 물건과 관련하여 중복으로 진행되는 사건이 있을 수 있어 추가적인 권리관계를 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 특정 호실(기호 48)이 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 추후 건물 사용 및 유지 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보된 채무가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2015년 사용승인)로 비교적 최신 건축물이며, 부산의 주요 도심인 서면 및 전포역 인근에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권 또한 활발하여 잠재적 가치가 높은 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있어 철저한 권리분석 및 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택/오피스텔로 최신 시설 및 디자인 보유.

* 부산의 핵심 상권인 서면과 인접하여 높은 미래가치 기대.

* 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지.

* 주거 및 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 비교 대상이 되는 유사 연식의 다세대·빌라 매매가는 3.5천만원에서 1.1억원 사이로 파악되었습니다. 다만, 본건은 2015년 준공된 신축 건물로 연식 차이를 고려할 때 감정가 이상의 가치를 가질 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 25,000,000원)이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 높다는 점을 고려해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 시장 가치로 판단되는 감정가(105,000,000원)에서 인수될 수 있는 임차인 보증금(25,000,000원)을 제외한 금액을 고려하여, 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 80,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.