나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3342 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-24 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3342 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-24 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경3342
• 주소: 부산광역시 동구 조방로 48
• 용도: 판매시설

부산지방법원 경매3계 2024타경3342 | 소재지: 부산광역시 동구 조방로 48 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 판매시설

1. 부산지방법원 2024타경3342 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3342 (1)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-24

용도: 판매시설

감정가: 350,000,000원

토지면적: 7,405.00㎡ (약 2,239.99평)

토지지분: 8.886㎡ (약 2.69평)

건물면적: 65,923.54㎡ (약 19,942.45평)

건물지분: 65,923.54㎡ (약 19,942.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기

1.2. 주요 내용 요약

본 물건은 부산광역시 동구 범일동에 위치한 자유도매시장 내 판매시설입니다. 감정가는 3억 5천만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다. 현재 현지에서는 '부산자유도매시장'으로 통칭되며, 오픈 상가 형태로 운영되고 있습니다. 특히, 본 물건은 대지권 미등기 상태이지만 토지에 대한 공유지분이 등기되어 있으며, 건물(전유부분)과 토지(지분)가 구분건물 개념으로 일체로 거래되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 다만, 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

- 대지권 미등기: 현재 등기부상 대지권이 미등기 상태이지만, 대지권의 목적이 되는 토지에 대한 공유지분이 등기되어 있습니다. 감정평가서에 기재된 내용을 반드시 참조하시기 바랍니다.

- 토지 공유지분: 본건 토지 등기사항전부증명서 부전지에 '공유지분의 합이 1초과'로 기재되어 있습니다. 이는 응찰 시 유의해야 할 중요한 사항으로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

- 일괄매각: 토지와 건물을 분리하지 않고 일괄하여 매각하므로, 토지 지분과 건물 지분을 함께 고려하여 입찰해야 합니다.

- 구분건물(전유부분+토지소유권) 개념: 건축물대장상 집합건물이지만, 토지와 각 전유부분의 등기사항전부증명서가 별도로 존재하며 소유자별로 전유부분의 위치가 특정되어 있습니다. 이는 건물(전유부분) 및 토지(지분)가 일체로 거래되는 특수한 형태이므로, 거래 관행 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.4. 입지조건

본 대상물건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범일역" 동측 인근에 위치한 자유도매시장 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 시장, 백화점, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 범일역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남서측으로는 약 35미터, 북측으로는 약 25미터, 남동측으로는 약 20미터 폭의 도로에 각각 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

1.5. 상권분석

부산 자유도매시장은 과거부터 도매업 중심의 상권으로 형성되어 왔으며, 특히 의류, 잡화 등의 품목에서 강점을 보여왔습니다. 인근에는 부산은행, 현대백화점 등 금융 및 쇼핑 시설이 밀집해 있으며, 범일역을 중심으로 한 지역은 귀금속 거리, 조방낙지 골목 등이 인접하여 다양한 상권의 특성을 복합적으로 가지고 있습니다. 이는 단순히 도매 시장을 넘어 다양한 소비층을 흡수할 수 있는 잠재력을 시사합니다. 또한, 주변 지역은 시장, 백화점, 업무시설 등으로 형성된 상업 밀집 지역으로, 지속적인 유동인구와 소비력을 기대할 수 있습니다.

1.6. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 사용승인일은 1981년 11월 5일이며 2005년 2월 25일 6층이 증축되었습니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬, 창호는 새시창 구조입니다. 본건은 제3층 제3128호 및 제3129호로서, 두 개의 호수가 경계 구분 없이 일체로 '그린월드'라는 상호로 판매시설로 이용 중입니다. 건물 내부에는 공동 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 삼각형 유사 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구이며, 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 150m)에 해당합니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 부산 도시철도 1호선 범일역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 역 주변에는 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 자가용 이용 시에도 넓은 도로망을 통해 접근이 용이합니다. 주변으로는 재래시장, 백화점(현대백화점), 홈플러스 등의 쇼핑 시설과 각종 은행, 관공서, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 범일역 주변으로는 귀금속 상가 및 맛집 골목 등이 형성되어 있어 다채로운 생활 및 여가 활동이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 대지권 미등기 및 토지 공유지분 관련 문제: 현재 대지권 미등기 상태이며, 토지 공유지분의 합이 1을 초과한다는 기재는 향후 소유권 행사 및 재산권 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 공유지분 비율의 정확한 확인 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 건물 및 토지 거래 관행의 특수성: 건축물대장상 집합건물임에도 불구하고, 토지 및 건물 등기사항전부증명서가 별도로 존재하며 구분건물(전유부분+토지소유권) 개념으로 거래되는 점은 일반적인 부동산 거래와 상이합니다. 이러한 특수성으로 인해 법적 해석이나 이해관계자 간의 갈등이 발생할 수 있습니다.

3. 상가 공실 위험 및 시장 변화: 자유도매시장은 전통적인 도매 상권으로서, 최근 온라인 쇼핑 확대 등 유통 환경 변화에 따라 기존 상권의 경쟁력 약화 가능성이 존재합니다. 상가 공실률 증가 및 임대료 하락 위험에 대한 분석이 필요합니다.

4. 임대차 관계 확인 필요: 탐문 조사 결과 보증금 5천만원, 월 150만원에 임대 중인 것으로 파악되었으나, 정확한 임대차 내용은 반드시 재확인해야 합니다. 임대차 관계에 따라 명도 등 후속 절차가 복잡해질 수 있습니다.

5. '공유지분의 합이 1초과' 기재 관련: 본건 토지 등기사항전부증명서 부전지의 '공유지분의 합이 1초과'라는 기재는 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 의미와 영향 범위를 파악해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 입지 조건: 부산 도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치하며, 주변에 대규모 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 탄탄합니다.

2. 복합 상권의 잠재력: 귀금속 거리, 조방낙지 골목 등 다양한 테마 상권과 인접하여 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 전통 도매 시장의 기능과 함께 지역 상업 중심지로서의 역할을 할 수 있습니다.

3. 상업용 건물로서의 활용성: 판매시설로 이용 중이며, 넓은 건물 면적(약 19,942평)과 일반상업지역으로 지정된 토지는 향후 다양한 상업적 개발 및 활용 가능성을 제시합니다.

4. '그린월드' 상호 운영: 물건2.3.이 '그린월드' 상호로 일체 이용되고 있는 점은 현재 영업이 정상적으로 이루어지고 있음을 시사하며, 이를 바탕으로 안정적인 수익 창출의 기반을 마련할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수한 장점을 가지고 있습니다. 특히 '부산자유도매시장' 내 위치하여 역사와 함께 지역 경제의 한 축을 담당해왔으며, 주변 상권과의 연계성을 통해 잠재적인 성장 가능성을 보유하고 있습니다.

그러나 대지권 미등기, 토지 공유지분의 합이 1을 초과한다는 특이사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 법적, 권리적 불확실성은 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분을 명확히 보여줍니다. 따라서, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 관련 문제에 대한 명확한 이해와 해결 방안을 모색해야 하며, 현장 방문을 통해 임대차 관계 및 실제 이용 상태를 철저히 재확인하는 것이 필수적입니다.

투자를 고려하신다면, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시기를 권장합니다. 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토하고, 예상되는 문제점들을 해결할 수 있는 전략을 수립한다면, 우수한 입지와 상권의 이점을 활용하여 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수도 있을 것입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매3계