나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66435 [3] 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2024.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동 소재 "한진중공업조선소" 남측 인근에 위치하는 부동산으로 부근은 단독주택, 노변상가 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건기호1은 차량접근이 불가능하고, 본건기호4은 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

형태 및 이용상태

본건기호1은 경사지에 소재하는 부정형의 토지임
본건기호4은 경사지에 소재하는 부정형의 토지임

인접 도로상태

본건기호1 : 북측으로 노폭 약 1.3미터 내외 현황도로와 접함.
본건기호4 : 남동측으로 노폭 약 9.5미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건기호1,4 공히 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

1)기호㉠(별첨 "지적 및 건물개황도" 참고)
구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 미칠 것으로 판단됨.

2)기호㉡-㉢(별첨 "지적 및 건물개황도" 참고)
구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무할 것으로 판단됨

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건기호2
공부상 흙담 스레이트지붕 단층주택이나
현재 멸실 상태임

본건기호3
시멘트블록크조 슬래브지붕2층 주택및점포로서
외 벽: 치장타일 및 몰탈위 페인트 마감
내 벽: 벽지 마감
창 호: 알미늄샷시창임.

이용상태

본건기호2
멸실상태임

본건기호3
주택및점포이나 현재 공실상태임

설비내역

본건기호3
급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건기호2는 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건축물대장 상 주택 및 점포이나 현재 공실상태임[감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경66435 (3) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 강일녀이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

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1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-37번지입니다.

주된 용도는 단독주택이며, 건축물대장 상으로는 주택 및 점포로 등재되어 있습니다.

현재 공실 상태입니다.

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1.3. 감정가 및 면적

감정가는 232,749,600원입니다.

토지 면적은 56.00㎡ (약 16.94평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 39.67㎡ (약 12.00평)이며, 건물 제시외 면적은 3.50㎡ (약 1.06평)입니다.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동 소재 "한진중공업조선소" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 노변상가 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

본건 기호1 토지는 차량 접근이 불가능하나, 기호4 토지는 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 보통입니다.

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2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

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2.4. 도로 상황

본건 기호1 토지는 북측으로 노폭 약 1.3미터 내외의 현황도로와 접해 있습니다.

본건 기호4 토지는 남동측으로 노폭 약 9.5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 12일 접수된 강일녀 명의의 근저당권(채권액 165,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 총 채권 금액은 165,000,000원입니다.

말소기준권리 외 을구에 근저당권이 있으며, 갑구에는 소유권 이전 및 지역주택조합 관련 내용 등이 기재되어 있습니다.

본건은 2024년 12월 10일 강일녀에 의해 임의경매로 개시되었습니다.

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3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

특별한 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 봉래동5가 지역의 연립 및 다세대 주택 시세는 다양하게 형성되어 있습니다.

2023년 12월 5일 거래된 130-1번지의 연립주택(50.68㎡)은 57,000,000원(5.7억원)에 거래되었으며,

2024년 1월 9일 거래된 113-15번지의 다세대주택(41.82㎡)은 15,000,000원(1.5억원)에 거래되었습니다.

본건 건물의 면적(39.67㎡)은 다세대주택과 유사하나, 건물 유형 및 개별 물건의 상태에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

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4.2. 유사 물건 비교

제공된 주변 시세 정보는 연립 또는 다세대 주택으로, 본건과 직접적인 비교가 어려운 단독주택 및 점포 형태입니다.

따라서, 주변 거래 사례보다는 감정평가액(232,749,600원)을 주요 참고 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 시설

본건은 "한진중공업조선소" 인근에 위치하여 산업 시설과의 접근성이 있습니다.

주변에 단독주택 및 노변상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

(지도 등 외부 지도 서비스 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 상태

건축물대장 상 주택 및 점포로 기재되어 있으나, 건물(2)은 공부상 흙담 스레이트지붕 단층주택으로 현재 멸실 상태입니다.

또한, 건물(3)은 주택 및 점포이나 현재 공실 상태로, 추후 임대 또는 사용 시 공실 장기화 가능성이 있습니다.

제시외 건물(기호 ㉠)의 경우, 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 부동산 가치에 영향을 미칠 것으로 판단되므로 추가적인 확인이 필요합니다.

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6.2. 토지 이용 제약

본건 토지는 경사지에 소재하는 부정형 토지로, 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

기호1 토지의 경우 차량 접근이 불가능한 점도 고려해야 합니다.

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용 계획 및 관련 법규상의 제한 사항을 확인해야 합니다.

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6.3. 기타 리스크

건축물대장 상 주택 및 점포로 기재되어 있으나, 현재 공실 상태이므로 수익형 부동산으로서의 잠재적 가치 평가 시 신중한 접근이 필요합니다.

멸실된 건물(2)의 처리 문제나 제시외 건물(기호 ㉠) 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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본건 부산광역시 영도구 봉래동5가 단독주택은 "한진중공업조선소" 인근에 위치하며, 주택 및 점포로 활용 가능한 다소 노후화된 물건입니다.

감정가는 2.3억원 수준이나, 일부 건물 멸실, 제시외 건물 존재, 경사지 및 차량 접근 제약 등 여러 요소를 고려해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안할 때, 투자자는 향후 리모델링, 재건축 또는 임대 수익 창출 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

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* 단독주택 및 점포로 활용 가능한 복합 용도의 물건입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 모두 취득할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 추가적인 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* "한진중공업조선소" 인근의 지역적 특성을 고려할 수 있습니다.

* 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 권리 분석 상 안전성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정평가액은 232,749,600원입니다.

주변 유사 물건의 거래가는 다양하게 형성되어 있으나, 본건의 물건 특성(단독주택/점포, 경사지, 일부 멸실 건물 등)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크와 향후 활용 방안에 대한 철저한 사전 조사 후, 보수적인 관점에서 210,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 현재 시점에서의 개략적인 분석이며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.