나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8047 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 189-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 부동산은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 "창원여자중학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 노변은 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경 보통시됨.

교통상황

평가대상 부동산이 소재하는 북측 근거리에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고, 평가대상 토지까지 차량의 접근이 가능하는 등 대중교통편은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지의 북측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(서상지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원남산유적)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가 요항표 참조"

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 4층건으로 사용승인일은 2015.12.21일로서 -외벽 : 대리석 및 드라이비트 마감 -내벽 : 벽지 및 타일, 대리석 등 마감 -창호 : 복층유리2중창호 및 새시단창 등 마감의 구조임. [제시외건물] 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층평으로 -외벽 : 드라이비트 마감 -내벽 : 벽지도배 -창호 : 복층유리2중창호 마감임.

이용상태

일련번호(2)건물 1층 : 세차장 및 계단실, 화장실등으로 이용중임. 2층 : 근린생활시설로 이용중임. 3,4층 : 다가구주택으로 이용중임. [제시외건물] (㉠)5층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

cctv설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시개스설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 사진용지와 같이 5층에 부합물이 소재함.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서-건물-상 1층 35.64㎡이나 일반건축물대장(갑)상 1층 자동차관련시설(세차장)138.6㎡로 되어 있어 일반건축물대장(갑)을 기준으로 면적사정하고 감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

평가대상 건물의 1,2층은 실지조사일 현재 세입자가 설치한 설비 및 인테리어 시설등이 소재하고 대부분 임대중으로 탐문되나 상세 임대내역은 임대계약서등을 확인할 수가 없어 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층은 세차장 및 계단실, 화장실, 2층은 근린생활시설, 3~4층은 다가구주택, 5층은 주택으로 이용중. 등기사항전부증명서 상 1층 35.64㎡이나 일반건축물대장(갑)상 1층 자동차관련시설(세차장) 138.6㎡로 되어 있어 일반건축물대장(갑)을 기준으로 면적사정하고 평가한 가액임. 일반건축물대장(갑)상 2016.03.08. 증축되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경8047 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 189-6

용도: 근린주택

토지면적: 297.30㎡ (약 90.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 464.12㎡ (약 140.38평)

건물 제시외면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 1,397,447,100원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

평가대상 부동산은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 "창원여자중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

부동산 북측 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(서상지구)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원남산유적), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 29일 접수된 우리은행의 근저당권(을7)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상에서도 동일한 근저당권(을1)이 말소기준권리로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

등기부상 확인된 권리 외 임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 현재까지 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 박

보증금: 150,000,000원

전입일자(사업일자): 2019-05-21

확정일자: 2020-06-23

배당신고일자: 2025-01-31

* 임차인: 박

보증금: 70,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-10

확정일자: 2021-11-05

배당신고일자: 2025-03-14

* 임차인: 변

보증금: 35,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-05-19

확정일자: 2020-05-19

배당신고일자: 2025-01-08

* 임차인: 유

보증금: 20,000,000원

차임: 1,410,000원

전입일자(사업일자): 2024-02-02

확정일자: 2025-01-07

배당신고일자: 2025-01-21

* 임차인: 전

보증금: 196,000,000원

전입일자(사업일자): 2016-01-20

확정일자: 2016-01-20

배당신고일자: 2025-01-17

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-06

확정일자: 2024-09-06

배당신고일자: 2025-01-17

* 임차인: 주

보증금: 45,000,000원

차임: 1,550,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-11

확정일자: 2025-01-07

배당신고일자: 2025-01-15

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인의 권리는 말소기준권리보다 후순위로 판단되며, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,156,841,138원 (근저당 640,800,000원 + 임의경매 516,041,138원)

건물 등기부 채권 총액: 1,381,841,138원 (근저당 640,800,000원 + 임의경매 516,041,138원 + 기타 말소된 권리 포함)

4. 상권 및 임대 분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

해당 건물은 1층 세차장 및 계단실, 2층 근린생활시설, 3-4층 다가구주택, 5층 주택(제시외 건물)으로 복합적으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 및 시세 동향

주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 제공된 최근 매매 정보는 인근의 다세대/연립 주택 단지 내 개별 호실 거래 사례로, 본 물건과 같은 복합 용도의 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 지역의 다세대 주택 시세는 약 123,000,000원에서 180,000,000원 범위에서 거래되고 있으나, 이는 개별 세대 기준이며 본 건과 직접 비교는 제한적입니다. 본 건의 감정가는 13억 9천만원대로, 건물 규모와 용도를 고려한 것으로 보입니다.

4.3. 임대 수익 잠재력

다가구주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어, 임대 수익 창출이 가능합니다. 다만, 1, 2층 상가 및 주택 부분의 상세 임대 현황은 현재 확인되지 않아, 실제 임대 수익률 산정 시 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 주변 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이.

* 교육 시설: 북측 인근에 창원여자중학교가 소재합니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호 측면이 고려됩니다.

* 편의시설: 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (면적 discrepancies)

등기사항전부증명서상 1층 면적은 35.64㎡이나, 일반건축물대장(갑)상 1층 자동차관련시설(세차장) 면적이 138.6㎡로 훨씬 크게 기재되어 있습니다. 본 감정평가는 일반건축물대장(갑)을 기준으로 면적이 사정되고 평가되었습니다. 이는 추후 명도 및 재산권 행사 시 혼란의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 규제

* 역사문화환경보존지역(창원남산유적): 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육 관련 행위에 제한이 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 일반건축물대장(갑)상 2016년 3월 8일 증축이 되었으나, 등기부상에는 반영되지 않았을 가능성(확인 필요)이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 창원시 의창구 팔용동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 규모가 상당하며 1층 세차장, 2층 근린생활시설, 3-5층 주택으로 구성된 복합 용도 건물입니다. 입지 조건은 무난한 편이나, 공부상 1층 면적 차이, 역사문화환경보존지역 등의 토지이용 제한이 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 토지/건물 일괄매각으로 단독 또는 법인에서 활용 가치가 높음.

* 1층 세차장 및 근린생활시설, 상층부 다가구주택 구성으로 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 주거 및 근린 상업시설 혼재 지역으로 수요 존재.

8.2. 향후 전망

향후 명도 완료 후 공부상 면적 차이 해소 및 건축물대장 등재 내용 정비, 그리고 임대 관리가 효율적으로 이루어진다면 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본 건의 감정가는 1,397,447,100원입니다. 주변 다세대/연립주택의 개별 호실 매매가는 본 건의 전체 가치와 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건은 근린주택으로 상가 및 주택의 복합 용도를 가지며, 면적 또한 상당하므로 이를 감안해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 낙찰률이 형성되므로, 현재 시세와 법원 경매 동향을 종합적으로 고려해야 합니다. 1층 면적 차이, 토지이용 제한 등 리스크 요소를 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 입찰 전략 제안

명도 가능성, 임대 수요, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 부담이 없는 점을 활용하여, 수익률과 투자 목적에 맞는 합리적인 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 선인 약 11억 1천만원대에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 유연하게 대응하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.