나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [8] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (8)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 3층 304호

용도: 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등 복합 용도

감정가: 221,000,000원

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

토지지분: 35.5032㎡ (약 10.74평)

건물면적: 127.98㎡ (약 38.71평)

건물지분: 127.98㎡ (약 38.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 중심상가지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 제반 교통 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 건물은 북서측으로 노폭 약 10m, 남동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 심명보 (2014-05-12), 주식회사서현빌딩 (2023-07-24 매매)

* 근저당: 하나은행 (2023-07-24, 5,760,000,000원), 하나은행 (2023-09-14, 1,944,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-05-21, 405,000,000원)

* 임의경매: 하나은행 (2025-07-01, 6,107,855,840원) - 본 경매의 말소기준권리

* 기타: 12번 근저당권 일부 이전 매매 (2025-07-25)

* 말소기준권리: 하나은행의 2025년 7월 1일자 근저당권 (임의경매 개시결정)입니다.

* 매각 후 소멸 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 위 근저당, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (단, 상세 내용은 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 8,109,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 김해시 중심상가지대에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 활용이 가능한 집합건물입니다.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 복합 용도 지정되어 있어, 다용도 상업 시설로서의 가치가 있습니다.

* 주변 상권은 활발하며, 유동인구가 많아 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 지역입니다.

* 3층 304호라는 위치는 일반적으로 상가로서 높은 층에 해당하지만, 건물 자체의 집객 시설 (예: 엘리베이터, 주차시설) 및 주변 상권 활성화 정도에 따라 그 가치가 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본 건 인근에 '대청공원'이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 중심상가지대로서 은행, 식당, 카페, 편의점 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용 편의성은 명시되지 않았으나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 시, 부동산의 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 인근에서 쉽게 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물에 대한 채무 변제나 가치 하락이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재하고 보증금이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 81억 원 이상으로 매우 높습니다. 비록 임의경매로 말소기준권리 이하 채권은 소멸될 가능성이 높지만, 낙찰가에 따라 채무 잔여 문제가 발생할 가능성은 매우 낮으나, 모든 권리관계의 소멸 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 대청동 중심상가지대에 위치한 근린생활시설 및 업무/위락시설 등으로 활용 가능한 집합건물입니다. 입지 조건 및 주변 상권은 양호한 편이며, 대청공원이 인접하여 쾌적성을 더합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재하나, 임의경매 개시로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 상권 내 입지: 김해시 중심상가지대에 위치하여 상업 활동이 활발하며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 외 업무시설, 위락시설 등으로도 활용 가능하여 다양한 사업적 기회를 모색할 수 있습니다.

* 공원 인접: 대청공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 선호하는 업종이나 이용객에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 221,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본 건의 권리 분석 결과, 현장 조사 내용, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.