나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [5] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 2층201호 (본건은 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 집합건물입니다.)

건물명: 서현빌딩

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 매각 대상 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 근린상가

토지면적: 73.53㎡ (약 22.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 268.11㎡ (약 81.12평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 772,000,000원

토지 지분: 73.5281㎡ (약 22.24평)

건물 지분: 268.11㎡ (약 81.12평)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건입니다.

주의사항: 일괄매각 대상이며, 각 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중심상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 제반 교통 환경은 무난합니다. 본건에 인접한 도로로는 북서측에 노폭 약 10m, 남동측에 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 중심상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 중점경관관리구역(2018-11-01)으로 관리되고 있습니다.

2.4. 주변 유해시설 여부

주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부 상 채무자가 설정한 근저당권 등을 말소기준권리로 하여 진행됩니다. 등기부등본 요약에 따르면, '하나은행'의 근저당권(접수일자: 2023-07-24, 권리금액: 5,760,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 하나은행의 또 다른 근저당권(을12), 신용보증기금의 가압류(갑11) 및 하나은행의 임의경매개시결정(갑12) 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (별도 기재된 권리 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 김해시 대청동은 중심상가지대로서 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 건물은 제2종근린생활시설을 주 용도로 하며, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

4.2. 상권 활성화 정도

대청동 일대는 상권이 잘 형성되어 있으며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 분포하고 있습니다. 인근으로 백화점, 대형마트 등이 위치하여 고객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세 동향

김해시 중심상가 지역의 상가 시세는 지역별, 건물별로 차이가 있으나, 평균적으로 평당 1,100만원 ~ 1,800만원 수준에서 형성되는 경향이 있습니다. 본건의 감정가 및 면적을 고려할 때, 주변 시세와의 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 공원 및 녹지

인근에 대청공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 근린시설

중심상가지대로서 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. 대청동은 장유 지역에서 비교적 번화한 곳으로 알려져 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

5.4. 기타 시설

주변에 마사지샵 등 다양한 상업 시설이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 해당 채무와 관련된 다른 담보물의 가치 변동이나 채무 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 일체 이용 중인 상태

현재 각 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 추후 임대 또는 매각 시 개별 호실 분할 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 이는 별도의 공사 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 공실 발생 시 공실 기간 동안의 수익성 저하 또는 임대 조건 협상에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

6.4. 지구단위계획구역 지정

2025년 3월 27일 자로 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 대청동 중심상가지역에 위치한 근린상가 건물로, 탄탄한 상권과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 다양한 상업 용도로 활용 가능하며, 지하 2층, 지상 7층의 규모를 자랑합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수하게 됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 현재 일체로 이용 중인 상태, 임대 관계 미확인 등은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 중심상가지역의 안정된 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 제2종근린생활시설 외에도 업무시설, 위락시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담이 없는 깨끗한 등기 상태로 취득할 수 있습니다.

* 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 교통 접근성도 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 772,000,000원으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 실제 인수가는 부동산 자체의 가치 평가에 집중될 것입니다. 상권의 안정성, 건물의 활용도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 상가 시세 등을 참고하되, 본건의 특징과 리스크 요인을 감안하여 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보다 정밀하게 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.