나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [7] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (7)

물건 소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 3층 301호 (신주소: 경상남도 김해시 번화1로76번길 9)

토지 면적: 73.53㎡ (약 22.24평)

건물 면적: 268.11㎡ (약 81.11평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 층수: 지하 2층, 지상 7층 중 3층 301호

주요 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

전체 건물 용도: 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설

감정가: 462,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 상세 정보

서현빌딩은 지하 2층, 지상 7층 규모의 철근콘크리트구조 건물입니다.

본건은 이 중 3층 301호이며, 해당 건물에는 승강기 2대, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 외벽은 화강석, 복층유리, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지 등으로 마감되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 중심상가지대로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

건물 북서측으로는 노폭 약 10m, 남동측으로는 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 3월 27일 기준).

또한, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을9, 채권최고액 5,760,000,000원)입니다.

경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수 또는 말소되지 않는 권리

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다.

다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

명세서상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 8,109,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김해시 대청동 일대는 중심상업지역으로서 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등 복합적인 용도로 활용이 가능하여 다양한 업종의 입점이 기대됩니다.

4.2. 주변 상권

'대청공원' 인근에 위치하여 주거 지역과 상업 지역이 혼재하는 곳으로, 배후 수요 및 유동 인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 유흥주점, 일반음식점, 소매점, 사무소 등 다양한 업종의 사업체가 운영 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건 인근에 '대청공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 지역은 중심상가지대로 형성되어 있어 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 의료 시설

주요 의료 시설로는 엠아이병원, 메가병원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 대형 상업 시설

대형 상업 시설로는 메가마트 김해점이 가까이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험 요소

등기부등본에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 어려운 점은 잠재적 위험 요소로 간주될 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 '미상'으로 되어 있으며, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 실제 점유자 및 임대차 계약의 상세 내역은 별도 확인이 요구됩니다.

6.3. 지역적 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 혼재로 인한 영향

본건이 위치한 대청동 일대는 학원 밀집 지역과 함께 유흥주점, 모텔 등 다양한 업종의 상가들이 혼재되어 있습니다. 이로 인해 일부 주민들의 불만이 제기되는 사례가 있어, 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 서현빌딩 내 구분상가(3층 301호)입니다.

'대청공원' 인근에 자리하여 입지 조건이 양호하며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

교통 접근성이 우수하고 주변 상권이 활성화되어 있어 상업적 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 명도 부담을 줄이는 긍정적 요인입니다.

다만, 말소되지 않는 지상권 존재 가능성 및 임대차 관계의 미확인 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 지역 상권의 활성화 정도와 향후 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 우량 입지: 김해시 대청동 중심상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등 다양한 용도로 활용할 수 있어 임대 수익 창출 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 차량 진출입이 용이하고 도로망이 잘 갖추어져 있어 고객 접근성이 뛰어납니다.

* 명도 부담 최소화: 인수되는 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 명도 과정에서의 부담이 적습니다.

* 공원 인접: '대청공원' 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 462,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없는 점, 그리고 주변 상권의 현황 및 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 건물 상태, 업종별 예상 수익률 등에 대한 심층적인 시장 조사와 본건의 실제 현장 조사가 선행되어야 합니다.

현 단계에서는 감정가인 462,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 내외, 적극적으로는 감정가 대비 10~20% 범위까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 462,000,000원 ~ 508,200,000원 범위에서 결정될 가능성이 있습니다. (이 범위는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.