나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [6] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (6)

물건소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4, 서현빌딩 2층 204호

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

건물면적: 127.98㎡ (약 38.71평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 7층 건물 내 2층 204호

용도: 근린상가 (일반음식점, 소매점, 유흥주점, 위락시설, 사무소 등 복합 이용 가능)

감정가: 369,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

주의사항: 일괄매각. 각 호실 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.

2. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 중심상가지대로, 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난한 편입니다.

도로: 북서측으로 노폭 약 10m, 남동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 24일 하나은행 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있는 경우 인수될 수 있습니다. 정확한 확인이 필요합니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 8,109,000,000원입니다.

채권자: 주OOOOOOOO (제공된 정보)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이고 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 차임이 미상이라도 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 김해시 대청동은 중심상업지역으로서 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설 등이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건물 용도: 서현빌딩은 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 복합 이용이 가능한 건물입니다. 본 물건(204호) 또한 이러한 용도로 활용이 가능하며, 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 사무소 등 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 기대됩니다.

활용 가능성: 주변 상권의 잠재력과 본건의 입지 조건을 고려할 때, 적극적인 상권 분석을 통해 수익성 높은 업종을 선정한다면 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 시설: 일반적인 검색 결과상으로 본건 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 탐색 결과이며, 현장 방문 시 상세한 주변 환경 조사를 병행하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 대청공원 인근에 위치하며, 중심상가지대이므로 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교통 접근성: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 버스 노선 등을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

임차인: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 부담 가능성을 간과해서는 안 됩니다. 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

건물 이용 상태: 각 호실의 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 임대 관리 및 내부 구조 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

건물 노후도: 2005년 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과하였으므로 향후 예상치 못한 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 중심상업지역 내에 위치한 서현빌딩의 일부로서, 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 한 중심상권에 속해 있습니다.

건물은 여러 호실이 통합되어 사용되고 있어, 규모의 경제를 통한 효율적인 공간 활용 및 임대 수익 증대가 기대되는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리관계 상 인수 가능한 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 임차인 인수 부담이라는 두 가지 주요 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 세밀한 법률적, 현장적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 김해시 중심상업지역이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 용이하여 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

잠재적 가격 경쟁력: 현재 제공된 감정가를 바탕으로 권리 분석 및 시장 조사를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 동시 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 반드시 추가적으로 확인하셔야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 실제 이용 현황, 주변 임대 시세 및 공실률 조사.

* 등기부등본 상의 권리관계(특히 지상권) 및 임차인 관련 서류 검토를 통한 잠재적 인수 부담 명확화.

* 김해시 중심상업지역의 최근 상업용 부동산 거래 사례 및 시세 동향 분석.

일반적으로, 낙찰가는 감정가의 70%에서 90% 사이에서 결정되는 경향이 있으나, 본 건의 특수성(권리관계, 임차인 현황 등)을 고려하여 개별적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.