나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [10] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

4층 전체 벽체 구분 없이 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (10)

1.2. 소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 4층404호 (신주소: 경상남도 김해시 번화1로76번길 9)

1.3. 건물명: 서현빌딩

1.4. 물건종별: 집합건물 (근린상가)

1.5. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분: 부동산 임의경매

1.7. 감정가: 221,000,000원

1.8. 토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

1.9. 건물면적: 127.98㎡ (약 38.71평)

1.9. 1.건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 중 4층 404호.

1.9. 2.주요 용도 (건축물대장): 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설.

1.9. 3.이용 상태 (감정평가 요약): 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타위락시설, 사무소 등 복합적으로 이용 중.

1.10. 특이사항: 4층 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치: 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근 중심상가지대에 위치.

2.2. 교통: 차량 진출입이 용이하며, 북서측 약 10m, 남동측 약 12m 포장도로와 접해 있어 제반 교통 환경은 무난함.

2.3. 주변환경: 중심상가지대로서 상업 및 업무 활동이 활발한 지역이며, 주위 환경 대체로 양호함.

2.4. 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2023년 07월 24일 하나은행 근저당권 (말소 예정)

3.2. 채권총액 (등기부): 8,109,000,000원 (경매 신청 채권자 외 인수되는 권리는 없음)

3.3. 말소되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (2건)

* 신용보증기금 가압류

* 하나은행 임의경매 개시 결정

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (상세 내용 확인 필요)

3.5. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주: 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도: 근린상가로, 다양한 업종의 입점이 가능한 지역임.

4.2. 주변 상권: 중심상가지대로서 유흥주점, 음식점, 소매점, 사무실 등 다양한 상업 및 업무시설이 밀집.

4.3. 건물 내 업종: 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타위락시설, 사무소 등 복합적으로 이용.

4.4. 잠재력: 중심상업지역 내 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상되며, 다양한 업종의 영업 활동 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 주변에 대청공원 등 근린공원이 있으며, 상가지대 내 각종 편의시설 이용 용이.

5.2. 교통 접근성: 차량 접근성 우수, 대중교통 이용 편의성 대체로 양호.

5.3. 공공시설: 관할 구청, 주민센터 등 공공시설과의 접근성은 보통 수준.

6. 잠재적 리스크

6.1. 4층 이용 현황: 4층 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 향후 내부 구조 변경 또는 활용 시 고려 사항.

6.2. 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.3. 매각 불허가 사유: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요함.

6.4. 공동담보: 공동담보물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 가치에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 중심상가지대에 위치한 서현빌딩 내 4층 404호로, 감정가는 221,000,000원입니다. 건물은 다양한 용도로 이용되고 있으며, 4층 전체가 구분 없이 일체로 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 권리 분석 결과, 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부에 대한 확인이 필요합니다. 공동담보물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 김해시 중심상업지역 내 위치하여 상업 및 업무 활동의 중심지로서 장점.

8.2. 가격: 감정가 2.21억 원대로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 낙찰 기대.

8.3. 활용성: 다양한 업종(음식점, 소매점, 유흥주점, 사무실 등)으로 활용 가능.

8.4. 권리관계: 인수되는 임차보증금 없어 권리 관계 비교적 명확.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거:

* 물건 면적: 4층 404호, 건물 면적 127.98㎡ (약 38.71평).

* 낙찰가율: 인근 유사 물건 시세 및 거래 동향 고려 시 감정가의 70% ~ 85% 수준 예상.

* 인수 부담 없음.

9.2. 예상 범위:

* 보수적 접근: 155,000,000원 (감정가 대비 약 70%)

* 적정 접근: 177,000,000원 (감정가 대비 약 80%)

* 적극적 접근: 188,000,000원 (감정가 대비 약 85%)

* 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 기반이며, 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 4층 전체 일체 이용, 지상권 등 인수될 수 있는 권리 관계를 면밀히 확인 후 최종 입찰가 결정 권장.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.