나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [4] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (4)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 1층104호 (도로명 주소: 경상남도 김해시 번화1로76번길 9)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 642,000,000원

토지면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.32㎡ (약 23.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제104호

건축물 사용승인일: 2005년 05월 06일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하는 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

인접 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매개시채권자: 주OOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

말소기준권리: 2023년 07월 24일 접수된 하나은행의 근저당권 (을11)입니다.

등기부채권 총액: 8,109,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배재진 (상호: 꼬꼬무숯불치킨)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2023-04-24

* 확정일자: 2023-04-24

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수 보증금 없다고 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 위험 존재)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 대청동 일대는 중심상가지대로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

건물 특징: 서현빌딩은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 7층 건물이며, 본건은 1층 104호로 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타위락시설, 사무소 등 다양한 용도로 활용 가능한 집합건물입니다.

주변 환경: 북동측 인근에 '대청공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근에는 주택가 및 상업시설이 혼재되어 있어 배후 수요 확보에 유리한 측면이 있습니다.

잠재적 이용 용도: 일반건축물대장상 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타 위락시설, 사무소 등으로 이용될 수 있으며, 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등의 용도로 활용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: 중심상가지대로서 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 상업시설 외에 '대청공원'이 인접해 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

교육시설: 인근 지역의 학교 정보는 제공되지 않았으나, 통상 상업지역 주변에는 교육시설이 분포하는 편입니다.

의료시설: 종합병원급의 대형 의료시설보다는 일반 병의원급의 시설이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

주거 환경: 상업지역 내 위치하여 주거 환경보다는 상업 활동에 더 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 배재진 임차인은 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 다른 채무자와의 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 이는 경매 절차 및 향후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 관리 및 노후화: 2005년 05월 06일 사용승인된 건물로, 약 21년 경과되었습니다. 건물 내외부의 관리 상태 및 시설 노후화 정도에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 환경 관련: 건물 뒷편이 녹지라는 점은 벌레 유입 가능성, 꽃가루 날림 등과 관련하여 민감한 분들에게는 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대청동 중심상가지역에 위치한 근린상가로, '대청공원' 인근에 자리하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 다양한 용도로 활용 가능한 상가라는 장점이 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요하며, 공동담보 물건이라는 점 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 건물의 신축 연차가 20년이 넘었다는 점을 감안하여, 향후 시설 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 김해시 대청동 중심상업지역 내 위치하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 환경: '대청공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경과 함께 잠재적 고객 유인 요인이 될 수 있습니다.

* 활용도: 다양한 업종 (일반음식점, 소매점, 위락시설, 사무실 등)으로 활용 가능한 상가 건물입니다.

* 잠재가치: 중심상업지역 내 상가로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 저항 가능성을 시사하며, 이는 입찰가를 결정하는 데 중요한 고려 요소가 됩니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 건물의 노후화 등도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 주변 상권의 임대료 수준, 그리고 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사가 필수적입니다. 감정가 642,000,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.