나이스옥션 법원경매 창원 2025타경588 [2] 경상남도 김해시 대청동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상가지대
로서 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통환경은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 7층 건물 내 제1층 제101호 외 31개호로서,
외벽 : 화강석, 복층유리, 드라이비트 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등,
천정 : 콘크리트, 텍스 등,
바닥 : 콘크리트, 비닐계타일 등,
창호 : 알미늄섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1~3, 5~9) : 일반건축물대장상 일반음식점입니다.

일련번호(4) : 일반건축물대장상 소매점입니다.

일련번호(10, 14, 18) : 일반건축물대장상 유흥주점입니다.

일련번호(11~13, 15~17) : 일반건축물대장상 기타위락시설입니다.

일련번호(19~32) : 일반건축물대장상 사무소입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경588 (2)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 1층 102호 (신주소: 경상남도 김해시 번화1로76번길 9)

구분: 집합건물 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설)

감정가: 688,000,000원

토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

건물면적: 81.75㎡ (약 24.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 현황

건물명: 서현빌딩

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 7층

사용승인일: 2005년 5월 6일

본건 위치: 지상 1층 102호

마감재: 외벽-화강석, 복층유리, 드라이비트 등. 내벽-몰탈위 페인트, 벽지, 기타 인테리어 등. 천정-콘크리트, 텍스 등. 바닥-콘크리트, 비닐계타일 등. 창호-알루미늄섀시창.

주요 용도: 일반건축물대장상 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등으로 등재되어 있습니다. 본 건물이 위치한 서현빌딩은 2005년 5월 6일에 사용승인을 받은 15년차 건물입니다.

설비: 전기, 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 기계식주차장 설비 등 구비.

1.3. 토지 이용 현황

토지형상: 세장형의 평지

이용상태: 상업용 건부지로 이용 중

인접도로: 북서측 노폭 약 10m, 남동측 노폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청공원' 북동측 인근 중심상가지대에 위치하고 있습니다.

주위는 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근으로 공용도로가 잘 정비되어 있어 제반 교통 환경은 대체로 무난합니다.

북서측으로 노폭 약 10m, 남동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

대중교통 이용 시에는 '젤미마을' 정류소가 도보 약 3분 거리에 위치해 있어 편리하게 이용 가능합니다. 김해시 대중교통 정보 시스템을 통해 시내버스, 시외버스, 열차, 항공, 택시 등 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부상 채권 총액은 8,109,000,000원입니다.

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2023-07-24, 채권금액: 5,760,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 해당 권리의 상세 내용 및 존부에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.)

이 외 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

인수 보증금은 없으나, 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 사전에 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 대청동 일대는 김해시의 중심상업지역으로서, 다양한 업종의 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

주변으로는 대청공원 등 녹지 공간도 있어 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석

본건 건물(서현빌딩) 내에는 일반건축물대장상 일반음식점, 소매점, 유흥주점, 기타위락시설, 사무소 등 다채로운 업종의 구분 건물이 입주하여 운영 중인 것으로 확인됩니다.

이는 해당 입지의 상권이 다목적 상업 활동을 수용할 수 있는 잠재력을 지니고 있음을 시사합니다.

4.3. 주변 편의시설 및 공공시설

중심상가지대이므로 은행, 병원, 소매점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

특히, '대청공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 이동이 편리합니다.

'젤미마을' 정류소가 도보 3분 거리에 위치하며, 김해시내 주요 지역으로 연결되는 버스 노선이 운행 중입니다.

5.2. 주변 편의 및 생활 시설

중심상가지대 내 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

'대청공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공하며, 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 명도 관련

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

인수 보증금은 없으나, 점유자와의 협상 또는 법적 절차에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 불분명합니다. 해당 권리의 존부 및 매수인에게 미칠 영향에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 건물 상태 및 관리

본 건물(서현빌딩)은 2005년 사용승인되어 건축된 지 약 20년이 경과하였습니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

집합건물의 특성상 관리비 체납, 공용부분 하자 등의 문제도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 등 주변 환경

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 중심상업지역에 위치한 서현빌딩 내 구분 상가로서, 다양한 업종의 활용이 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 상권이 활성화되어 있어 기본적인 입지 조건은 매우 긍정적입니다.

권리분석상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 임대 관계 미상 및 미확인 권리(지상권) 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 주요 리스크 요인입니다.

잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

김해시 중심상업지역 내 핵심 위치로 높은 유동인구와 배후수요 확보.

8.2. 다목적 활용 가능성

일반음식점, 소매점, 사무실, 위락시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 임대 가능성을 통해 수익 창출 극대화.

8.3. 경매를 통한 시세 차익 기대

적정 입찰가 산정 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 투자 수익률 제고 가능.

8.4. 지역 개발 잠재력

김해시는 도시 개발 계획을 지속적으로 추진하고 있으며, 대청동 일대 중심상업지역의 발전 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 688,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다.

* 유사 물건의 최근 3~6개월 내 실거래가 및 호가 정보 비교 분석

* 본건과 유사한 조건의 상가 임대료 수준 및 예상 임대 수익률 분석

* 건물 상태, 리모델링 필요성, 예상 수리 비용 등 실사 기반의 가치 평가

* 주변 상권의 업종별 경쟁력 및 미래 가치 분석

* 잠재적 리스크(점유, 미확인 권리 등) 해소를 위한 예상 비용 산정

통상적으로 경매 물건은 감정가의 80%~120% 범위에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 그러나 본건의 미확인 점유 및 권리 관계 등 특이사항을 감안할 때, 보다 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

(추후 검색 결과 및 분석을 통해 구체적인 입찰가 범위 제시 예정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.