나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10077 [1] 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 786-11 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10077 [1] 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 786-11 대지 경매

• 사건번호: 2024타경10077
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 786-11
• 용도: 대지

울산지방법원 경매9계 2024타경10077 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 786-11 | 감정가: 229,648,800원 | 최저가: 112,528,000원 | 용도: 대지

1. 울산지방법원 2024타경10077 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경10077 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 786-11

용도: 대지 (공부상 지목은 '대'이나 현황 '죽전 및 주거나지' 상태임)

감정가: 229,648,800원

토지면적: 557.40㎡ (약 168.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO

토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

1.2. 입지조건

본건 토지는 울산광역시 울주군 두서면 인보리 소재 "두광중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 주거나지, 일부 농경지가 혼재된 농촌취락지대입니다.

토지 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 확인되지 않습니다. 다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 실제 조사 시 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 울주군 두서면 인보리는 농촌 취락 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 따라서 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 형성이 예상됩니다.

주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 개발 사업이 추진되거나 해제되는 과정이 있었던 점과 가축 사육 제한 구역 지정 [cite:all] 등은 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

두서면 인보리에는 두서초등학교와 두광중학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 울산생활문화센터 등 지역 주민을 위한 복지 및 편의시설도 다수 위치하고 있습니다.

자연 친화적인 환경 속에서 생활하며, 대중교통으로 울산 시내 접근이 가능한 정도의 생활 여건을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '죽전 및 주거나지' 상태이므로, 실제 이용 시 관련 규제나 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 따릅니다. 특히 가축 사육 제한 구역은 축종별 제한 거리가 명시되어 있습니다. [cite:all]

3. 매각 제외 물건: 토지 위의 수목은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 컨테이너 박스 1동과 철재 가스탱크는 매각에서 제외되므로, 인수 또는 철거 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4. 지역 개발 계획의 변동성: '두서 인보지구 도시개발사업' 등 과거 추진되었던 개발 계획이 경제성 등의 이유로 계류되거나 해제되는 사례가 있어, 향후 지역 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면의 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 자연녹지지역, 자연취락지구 등의 토지이용계획에 따라 개발에 제한이 따르지만, 주거나지 상태로 이용 중이며, 주변의 자연 환경과 학교, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

토지 상의 수목은 매각에 포함되나, 컨테이너 박스 등은 제외되므로 명확한 인수인계가 필요합니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 다양한 토지 이용 규제 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농촌 생활 및 전원주택 부지: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 적합한 투자 대상이 될 수 있습니다.

2. 규제 완화 및 개발 가능성: 현재는 여러 개발 제한이 존재하지만, 향후 지역 개발 계획의 변화나 관련 정책 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 현재는 '두서 인보지구 도시개발사업' 등이 계류 중으로 신중한 검토 필요)

3. 낮은 감정가 대비 토지 면적: 광활한 토지를 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득할 기회가 될 수 있으며, 추후 농업적 활용이나 토지 분할 등을 통한 수익 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계