나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10138 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 502-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "물금초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 중소
규모의 공장, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1,2,4토지 : 일단의 부정형의 평지로서, 제조업소 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 8미터내외 및 남서측으로 폭 약 4-5미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>
기호2 토지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호4 토지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 토지는 3필 일단지로서 제조업소용으로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3. 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설(제조업소) 단층 건물(사용승인일 : 2013.
08.30)로서,
- 내외벽 : 난연판넬잇기마감.
- 층고 : 약5.5미터내외.
- 창호 : 샷시창등임.

이용상태

제조업소로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) 약16.8㎡,
(ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) 약5.25㎡가 있어 감정평가 목적을 참작하여 평가하
였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호1 토지상에는 컨테이너 2동(3x6m, 3x6m)이 있으나, 이동이 용이하여 별도로
평가하지 않았습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함.
2. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 2동및 기계기구는 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경10138 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1,591,456,500원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 502-1

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 제조업소)

* 토지면적: 759.00㎡ (약 229.60평)

* 건물면적: 233.25㎡ (약 70.56평)

* 제시외 건물: 22.05㎡ (창고 2동, 판넬조) - 일괄매각 포함

* 특이사항: 유동화물건

1.3. 감정평가 요약

* 토지: 제조업소 부지로 이용 중. 남동측 8m, 남서측 4-5m 도로 접. 제2종일반주거지역.

* 건물: 일반철골구조, 단층, 제2종근린생활시설. 2013년 8월 30일 사용승인. 층고 약 5.5m.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "물금초등학교" 북동측 인근 위치.

* 주변: 중소규모 공장, 단독주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 혼재.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준.

2.3. 도로상태

* 남동측 폭 약 8미터 내외 포장도로 및 남서측 폭 약 4-5미터 내외 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 말소기준권리: 2021-05-13 접수, 서부산농업협동조합 근저당권 (을17).

* 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (압류, 가압류 등 다수)

* 총 채권액: 약 52억 원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 등기부현황 (건물)

* 말소기준권리: 2021-05-13 접수, 서부산농업협동조합 근저당권 (을9).

* 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (압류, 가압류 등 다수)

* 총 채권액: 약 46억 원 (등기부채권 총액 기준)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 김 (보증금 300만원, 차임 20만원, 전입 2023-11-10). 대항력 없음.

* 임차인 2: 임 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2008-01-29). 대항력 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 3: 고려휴먼테크 (보증금 3500만원, 차임 0원, 전입 2021-09-08). 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 물금초등학교 인근 지역은 아파트 단지, 주택가, 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 복합 지역입니다.

* 편의점, 식당 등 지역 내 소비 수요를 충족하는 기본적인 상업 시설이 입지하고 있습니다.

* 양산시는 빅데이터를 활용한 상권분석 서비스를 제공하고 있으며, 물금신도시 주변 상권은 전반적으로 높은 구매력을 보이나 안정성은 다소 낮다는 분석도 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 물금읍은 경상남도에서 생활인구 수 및 상권 매출 1위를 기록할 정도로 활발한 지역입니다.

* 해당 물건의 제2종일반주거지역 용도와 지역의 성장세를 고려할 때, 추가적인 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 양산시는 물금 지역 상권 활성화를 위한 '빛의 거리' 조성 사업 등을 추진하고 있어 긍정적인 영향이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 지역 내 편의점, 식당 등 생활 편의시설이 있습니다.

* 병원, 대형마트 등 보다 규모 있는 편의시설 이용을 위해서는 양산시 중심부나 인근 상업 지구로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 물금초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적입니다.

* 물금초등학교는 전국 상위권 수준의 평가를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 총 채권액이 매우 높아 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류, 근저당권 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리(을17, 을9)에 따라 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 임 이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 외부 요인 리스크

* 물금읍 가촌리 일대는 중소규모 공장과 주거, 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 본 물건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 인근 중소규모 공장들로 인해 산업 시설 운영에 따른 소음, 교통량 증가 등의 환경적 요인은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 제2종일반주거지역에 위치한 근린생활시설(제조업소)로, 토지 및 건물 면적, 입지 조건 등 기본적인 경매 물건으로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 분석 결과 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금도 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 권리 분석 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 물금읍은 생활인구 및 상권 매출이 경남 내에서 높은 수준을 기록하는 지역으로, 지속적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내 근린생활시설로서, 지역 내 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 물금초등학교 인근의 교육 환경과 함께, 중소규모 공장 및 주거 시설이 혼재된 지역의 특성을 활용한 다목적 활용이 기대됩니다.

* 제시외 건물(창고 2동)이 일괄매각 대상에 포함되어 활용 면적을 넓힐 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가(1,591,456,500원)를 기준으로, 권리 분석, 임차인 현황(인수 보증금 0원), 주변 시세, 명도 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 해당 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 금전적 위험은 없습니다.

* 본 보고서의 정보 외에, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 상권 및 개발 계획에 대한 추가 조사, 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석 등을 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.