나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120578 [1] 울산광역시 남구 선암동 선암1지구12블럭5롯트 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120578 [1] 울산광역시 남구 선암동 선암1지구12블럭5롯트 7층701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경120578
• 주소: 울산광역시 남구 두왕로92번길 5-7, 7층701호
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매9계 2024타경120578 | 소재지: 울산광역시 남구 두왕로92번길 5-7, 7층701호 | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120578 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 선암1지구12블럭5롯트 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 90.60㎡ (약 27.42평)

건물면적: 74.36㎡ (약 22.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

감정평가서 요약 내용에 따르면, 본건은 오피스텔로 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정 당시 건물의 외벽 일부가 파손되어 있었으므로, 입찰 시 이를 참고하시기 바랍니다.

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 '선암1지구 토지구획정리사업지구' 내 환지 예정지로 지정되어 있으며, 감정평가는 환지 예정지 면적을 기준으로 이루어졌습니다. (별첨 환지예정지 지정 설명서 및 환지계획(예정지지정)도 참고)

2. 입지조건

본건이 소재한 울산광역시 남구 선암동은 울산 시내의 남쪽에 위치하며, 선암호수공원 인근에 자리하고 있습니다.

공원 녹지가 가까워 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 이는 거주 또는 휴식 공간으로서의 가치를 높여줍니다.

대중교통으로는 남구15번, 남구03번 등 버스 노선이 운행되어 울산 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

인근에 산업단지들이 위치해 있어 직주근접의 가능성도 있으나, 이는 반대로 산업단지 관련 시설의 존재 가능성을 내포하기도 합니다.

최근 상개-매암간 도로 신설로 인해 산업단지로의 접근성이 개선되었습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 통상 경매 절차에 따라 법원 매각기일에 최고가 매수 신고인이 결정됩니다.

낙찰 시 매수인은 법원에서 정한 매각 허가 결정에 따라 잔금을 납부하고 소유권을 취득하게 됩니다.

일반적으로 임의경매는 채무자의 담보권 실행으로 진행되므로, 권리관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다.

다만, 본건의 경우 선암1지구 토지구획정리사업이 장기간 지연되고 환지 예정지로 지정된 토지라는 특수성이 있어, 토지 사용 및 등기 관련 사항은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

선암동은 산업단지와 인접한 지역적 특성상 대규모의 번화한 상권이 직접적으로 형성되어 있지는 않습니다.

주요 생활 편의시설이나 쇼핑, 유흥 시설 등은 울산 시내의 중심 상권인 삼산동, 달동, 성남동 등지로 이동하여 이용하는 경우가 많습니다.

본건 인근에는 선암호수공원과 관련된 편의 시설 및 지역 식당 등이 일부 존재합니다.

인근에 위치한 공업단지 종사자들을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 선암호수공원이 있어 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

이 공원은 다양한 테마 공간과 편의시설을 갖추고 있어 주민들의 휴식 공간으로 활용도가 높습니다.

교통으로는 버스 노선을 통해 울산 시내 접근이 가능하며, 인근 산업단지로의 출퇴근이 용이할 수 있습니다.

주요 편의시설, 교육 시설, 병원 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 가장 큰 잠재적 리스크는 토지구획정리사업의 장기 지연 및 환지 예정지 지정 문제입니다.

26년 이상 지연된 사업으로 인해 토지 소유자들이 재산권 행사에 제약을 받아왔으며, 사업 준공 지연으로 인한 불확실성이 존재합니다.

감정 당시 건물 외벽 일부 파손 사실이 있어, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

인근 산업단지와의 근접성으로 인해 대기오염이나 소음 등에 대한 우려가 있을 수 있으나, 현재까지 명확한 혐오 시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역 범위를 볼 때 산업 활동으로 인한 환경적 영향은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 오피스텔로, 선암호수공원 인근에 자리하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 토지구획정리사업의 장기 지연 및 환지 예정지 지정이라는 특수성으로 인해 토지 등기 및 권리 확정에 대한 추가적인 확인과 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

건물 외벽 일부 파손 사항도 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

산업단지와 인접한 지역으로, 이에 따른 주변 환경적 영향도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 장기적인 관점에서 선암1지구 토지구획정리사업의 최종 준공 및 환지 확정 시점과 그 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

사업이 성공적으로 완료될 경우, 토지의 가치 상승 및 안정적인 재산권 확보가 가능할 수 있습니다.

주변의 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 사업 지연으로 인한 불확실성이 크므로, 투자 전 관련 사업 진행 상황 및 법적 절차에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 장기적인 안목을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계