나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120189 [1] 울산광역시 남구 선암동 선암1지구29블럭1로트 신선산휴먼빌 103동 18층1802호 아파트 경매

매각기일: 2026-02-25

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120189 [1] 울산광역시 남구 선암동 선암1지구29블럭1로트 신선산휴먼빌 103동 18층1802호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경120189 | 소재지: 울산광역시 남구 두왕로34번길 42, 103동 18층1802호 (선암동,신선산휴먼빌) | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 222,600,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경120189 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120189 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 선암1지구29블럭1로트 신선산휴먼빌 103동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 318,000,000원

건물면적(전용면적): 84.42㎡ (약 25.53평)

건물지분: 84.417㎡ (약 25.53평)

토지면적: 0.00㎡ (토지/건물 일괄매각)

토지지분: 0㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 선암동에 위치하며, 인근에 "개운초등학교"가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 임야 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

단지 내부 및 주변 도로망 상태가 양호하여 차량으로의 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장 이용도 편리합니다.

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (RC)로, 총 25층 건물 중 18층에 위치한 1802호입니다.

준공 연도: 2006년 11월 입주한 신선산휴먼빌 아파트입니다.

이용 상태: 현재 아파트로 정상 이용 중입니다.

내부 설비: 전기, 위생, 급·배수, 소화전, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등 생활에 필요한 각종 설비가 완비되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 윤OO을 채권자로 하는 부동산강제경매 절차로 진행되고 있습니다.

가장 중요한 권리상의 쟁점은 "대지권미등기" 상태라는 점입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 현재 대지권 등기가 되어 있지 않아 실제 대지권의 유무 및 범위는 알 수 없습니다.

감정평가 시에는 적정 대지권이 배분될 것을 전제로 최저매각가격이 산정되었으므로, 입찰 참여자는 반드시 사전에 대지권에 관한 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

감정평가명세표 상에 토지 가액과 건물 가액이 별도로 구분되어 기재되어 있으니, 이를 참고하여 대지권 정리 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 속한 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주거 지역 특성상 대규모 상업 지구보다는 일상생활에 필요한 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

단지 인근의 개운초등학교를 중심으로 한 교육 관련 편의시설 접근성이 있습니다.

1.6. 생활정보

교육: 단지 남측에 개운초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통: 차량을 이용한 도심 및 외부 지역으로의 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

주변 환경: 아파트, 주택, 임야 등이 어우러져 있어 비교적 쾌적하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "대지권미등기" 문제입니다. 이는 입찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 문제로 이어질 수 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가에 대지권이 포함되어 있으나, 실제 확보 과정에서의 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 남구 선암동에 위치한 신선산휴먼빌 아파트 경매 물건으로, 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

다만, "대지권미등기"라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 이 점을 인지하고 충분한 사전 조사를 거친 후에 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 시세 차익 또는 시세 상승의 기회를 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

대지권 미등기 문제 해결을 전제로, 향후 재산 가치 상승 잠재력 보유.

안정적인 학군(개운초등학교 인접)과 편리한 교통망을 갖춘 주거 지역.

현재 감정가 및 최저매각가격을 고려하여, 권리 관계 확인 후 합리적인 가격으로 취득할 기회.

법원 정보

울산지방법원 경매9계