나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119769 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 OOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 "동산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 나지및 작업장등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통여건도 보통정도임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 서향완경사지이나 평탄하며 풋살장부지로 이용되었으나 현재는 미사용중임.

인접 도로상태

남측으로 소로와 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건지상에 풋살장용도에 필요한 ㉠파이프구조 펜스 78m 및 골대2개 , ㉡파이프구조 천막지붕 창고 약7.5㎡ ㉢ 플라스틱구조 이동식 화장실 1㎡

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.제시외 물건(1-1~1-3) 매각에서 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 물건으로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함.
2.지분매각[공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 경매정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119769 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

중복사건: 해당 물건은 중복사건에 해당합니다.

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 585-8

용도: 대지

현재 이용상태: 세장형의 토지로서 서향 완경사지이나 평탄하며, 과거 풋살장 부지로 이용되었으나 현재는 미사용 중입니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 나지 및 작업장 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 면적 및 감정가

전체 토지면적: 502.20㎡ (약 151.92평)

매각 대상 토지 지분면적: 167.38325999999998㎡ (약 50.63평)

건물면적: 0㎡

건물 제시외면적: 28.83㎡ (단, 본 물건 명세서상 해당 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다.)

감정가: 221,470,200 원 (전체 토지에 대한 감정가입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 양산시 동면 금산리에 소재하며, "동산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 나지 및 작업장 등이 혼합된 주거 및 일부 상업/공업 혼재 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 토지는 남측으로 소로(폭 8m-10m)와 한 면이 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 토지의 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

말소기준권리: 2024년 12월 11일 접수된 박병훈의 강제경매개시결정 (갑3) 입니다.

3.2. 등기부 현황

* 2020년 02월 10일: 김진해 지분 전부 이전 (협의분할에 의한 상속) -> 권리자: 김심연

* 2024년 12월 11일: 김심연 지분 강제 경매개시결정 -> 권리자: 박병훈 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 특이 권리사항

* 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 조건으로 낙찰받게 됩니다. (단, 매수보증금 미납 시 효력 상실)

* 매각에서 제외되는 제시외 물건(1-1~1-3)이 존재하며, 이는 풋살장용 펜스, 골대, 창고, 이동식 화장실 등입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본 물건이 소재한 양산시 동면 금산리 일대는 주로 주택가와 일부 작업장이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

동산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

주변으로 단독주택 및 다세대주택이 형성되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다. 검색 결과, 양산시에는 에어비앤비 숙소, 호텔 등이 있어 관광 및 숙박 시설이 존재함을 알 수 있습니다. 또한, 라라캠핑장과 같은 휴양 시설이 인근에 위치할 수 있습니다. 양산 지역에는 폐기물 처리 시설(자원회수시설)이 운영되고 있으며, 이는 혐오시설로 분류되기도 하지만 친환경 에너지 타운으로 활용되거나 지역 명소(양산타워)로 조성되기도 했습니다. 본 물건지(금산리 585-8)와 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 명확히 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

전체 토지의 일부 지분(약 1/3로 추정)만 매각되므로, 공유자와의 재산권 행사 및 사용 수익에 대한 협의가 필수적입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 추가적인 시간과 노력을 요구할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건 관련

풋살장 관련 시설물(펜스, 창고, 화장실 등)은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건의 철거 또는 정리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권 관련

공유자의 우선매수권 행사는 경쟁 입찰 시 변수가 될 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사한다면, 해당 공유자가 낙찰받게 되며, 일반 입찰자는 매수 기회를 잃게 됩니다.

6.4. 기타 리스크

* 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복사건이 존재하므로, 동일 부동산에 대한 다른 경매 절차 진행 상황을 확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금은 0원이므로 임차인 관련 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 금산리에 위치한 토지 일부 지분 경매 건으로, 제2종일반주거지역에 속해 있으며 동산초등학교 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 또한, 토지 지분 매입을 통해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 특징은 토지 '일부 지분' 매각이라는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사 시 다른 공유자와의 복잡한 관계 설정 및 협의가 필요함을 의미합니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 물건의 처리 문제와 공유자의 우선매수권 행사 가능성 등은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 지분 매각의 특성상 신중한 접근과 추가적인 법률 및 현장 조사가 요구되는 건입니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 지역 개발 잠재력 및 주거 지역으로서의 가치를 통한 시세 차익 기대.

* 부동산 강제경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 토지 지분을 취득할 수 있는 기회.

* 동산초등학교 인근이라는 교육적 입지 조건.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 221,470,200원으로, 이는 전체 토지에 대한 평가액입니다. 실제 매각 대상은 전체 토지 면적의 약 1/3에 해당하는 지분입니다. 따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 전체 토지 감정가에서 지분 비율을 적용한 가치와 더불어, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 현재 시세 조사.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 낙찰 확률 분석.

* 매각에서 제외되는 제시외 물건의 철거 비용 추정.

* 토지 이용 계획(제2종일반주거지역, 보호구역 등)에 따른 향후 활용 가치 평가.

* 경매 물건의 특성(지분 매각, 중복사건 등)에 따른 위험 요인 반영.

정확한 예상 입찰가 산정은 위에서 언급된 복합적인 요인들을 심층적으로 분석한 후에 가능하며, 철저한 시장 조사와 전문가의 조언을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.