나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120721 [2] 울산광역시 중구 약사동 154 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "울산애니원고등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산이며, 주위는 일반주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 부정형의 토지이며, 대나무가 자생하고 있는 상태임.
본건(2): 부정형의 토지이며, 북동측 접한 도로 보다는 약간 저지인 상태로 전 및 대나무가 자생하고 있는 상태임.

인접 도로상태

본건(1): 지적도상 맹지임.
본건(2): 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 도시지역, 자연녹지지역(2024-12-27)(중구 태화동 596-1번지 일원), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-22)(토지거래계약에관한허가구역(2024.9.1-2027.8.31)).


본건(2): 도시지역, 자연녹지지역(2024-12-27)(중구 태화동 596-1번지 일원), 제1종일반주거지역(2013-09-12), 지구단위계획구역(2013-09-12)(내약사지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 홍수관리구역(약사천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-22)(토지거래계약에관한허가구역(2024.9.1-2027.8.31.)).

제시목록 외의 물건

본건(1,2) 토지상에 별첨 "사진용지" 와 같이 대나무가 자생하고 있음.
본건(2) 토지상에 별첨 "사진용지" 와 같이 수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

본건(1): 공부상 지목 답이나 현황 대나무가 자생하고 있는 상태임.
본건(2): 공부상 지목 답이나 현황 전 및 대나무가 자생하고 있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가없이 토지형질 변경시 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
2.공부상 지목은 '답'이나 현황 일부 '전'으로 이용하고 있으며 대나무가 자생하고 있음.
3.인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경120721 (2)

소재지: 울산광역시 중구 약사동 154

용도: 답 (현황 일부 전으로 이용 중)

감정가: 1,407,069,000원

토지면적: 2383.00㎡ (약 720.89평)

토지 지분: 2383㎡ (약 720.89평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "울산애니원고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 일반 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하나, 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지 형태는 부정형이며, 현황은 대나무가 자생하고 일부는 밭으로 이용되고 있습니다.

본건(1)은 지적도상 맹지이며, 본건(2)는 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 1992년 1월 24일 공유자 지분 전부 이전, 2007년 10월 10일 소유권 이전(매매) 등기되었습니다.

* 선순위 지상권: 2011년 4월 22일 중앙농업협동조합 명의로 지상권이 설정되었습니다. 이 지상권은 건물, 기타 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하며, 토지 전부를 범위로 하고 존속기간은 30년입니다.

* 감정평가서 요약에는 지상권이 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 17번 지상권 설정등기(2011.04.22.)가 명시되어 있으나, 신청 채권자인 중앙농업협동조합이 2025년 1월 14일자로 말소 동의서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 지상권의 말소 여부는 최종 매각 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

* 말소기준권리: 2014년 6월 11일 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(480,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 후순위 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권(120,000,000원), 압류(국민건강보험공단, 울산광역시 중구), 임의경매개시결정(중앙농업협동조합) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 제공된 정보 상 임차인 현황은 확인되지 않습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 울산광역시 중구 약사동 지역으로, 주변에 일반 주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다. 인근에 '울산애니원고등학교'가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다. 상업 시설이나 유흥 시설 등 활발한 상권이라고 보기는 어렵고, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주의 형성으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 주택과 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어지며, 대형마트나 백화점과 같은 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경은 일부 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필요: 본건은 공부상 지목이 '답'이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 되지 않으므로 취득 전에 반드시 관련 증명을 발급받아야 합니다.

* 토지 형질 변경 관련 제한: 전용 허가 없이 토지 형질 변경 시 원상 회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 현황 이용 및 지목 불일치: 공부상 지목은 '답'이나 현황 일부 '전'으로 이용되고 있으며, 대나무가 자생하고 있습니다. 이로 인해 매수인이 직접 이용 계획을 수립하고 관련 규제를 파악해야 합니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분할 등에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 개발 제한 구역(GB): 본건은 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위, 토지 형질 변경 등 대부분의 개발 행위가 엄격히 제한됩니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 제약하는 요인이 됩니다.

* 자연 녹지 지역 및 기타 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 홍수관리구역(약사천), 토지거래계약에 관한 허가 구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 다양한 법적 제약이 따릅니다.

* 선순위 지상권: 비록 말소 동의가 제출되었으나, 지상권 설정의 효력 및 말소 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 약사동에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 높으나 토지 면적이 넓습니다. 주변에 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 교통 및 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 선순위 지상권의 인수 여부가 불확실한 부분이 있습니다. 특히, 농지 취득 자격 증명 필수, 개발 제한 구역 지정, 지적 경계 불분명 등 다양한 제약 조건과 리스크를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2383㎡ (약 720.89평)의 넓은 면적을 확보할 수 있다는 점은 잠재적인 장점이 될 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 도시 기본 계획 등 장기적인 관점에서 주변 지역의 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (다만, 현재는 개발제한구역으로 묶여 있습니다.)

* 농업적 이용 또는 장기 보유: 개발 제한 구역 지정으로 인해 즉각적인 개발보다는 농업적 이용이나 장기적인 관점에서 보유하며 가치 상승을 기대하는 투자 전략이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.

* 정확한 시세 파악을 위한 주변 실거래가, 유사 물건 비교 분석 자료가 부족합니다.

* 농지 취득 자격 증명 관련 절차, 지상권 말소 여부, 측량 비용 등 추가 비용 산정이 필요합니다.

* 개발 제한 구역 및 녹지 지역 규제로 인한 실질적인 활용 가치에 대한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

따라서, 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 권리관계 재확인, 인근 부동산 중개업소 상담, 관련 법규 검토, 실거래가 분석 등 추가적인 심층 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.