나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9295 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 1265-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 “한림고등학교” 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 휴경 상태임. 기호(4~7): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 으로 이용중임. 기호(8): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주차 장으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 지적도상 북측으로 도로에 접하나, 실제 기호(8) 및 타지상을 경유하여 진출입 가능함. 기호(4~6): 지적도상 맹지이나, 기호(1,3,8) 및 타지상을 경유하여 진출입 가능함. 기호(8): 지적도상 북측, 동측 및 남동측으로 도로에 접하나, 실제 북측으로 폭 약 8M 및 동측으로 폭 약 2~3M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,8): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>. 기호(3~7): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(7)은 지목이 묘지이나, 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반목구조 목구조위싱글지붕 단층건으로서, (사용승인일자:2012.11.13) 외벽: 목재사이딩마감 등 창호: 샷시창 등임. 기호(2-1): 일반목구조 목구조위슁글지붕 단층건으로서, (사용승인일자:2012.11.13) 외벽: 목재사이딩마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2): 주택 및 근린생활시설로 이용중임. 기호(2-1): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2-1)은 공부상 면적이 19.8㎡이나, 실측면적 약 24㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-2) 포함.
목록3 내지 6. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
다락, 데크 및 조경수 등 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9295 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 1265-1

* 용도: 근린주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 토지 내역

* 총 토지면적: 8376.00㎡ (약 2534 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 주상용 건부지, 휴경, 전, 주차장 등으로 이용 중 (기호 1, 3, 4~7, 8)

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1, 8): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역

* 기호 (3~7): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)

1.3. 건물 내역

* 총 건물면적: 191.58㎡ (약 58 평)

* 건물 제시외면적: 31.20㎡ (약 9.44 평) (별지 목록 기재 2-1 내지 2-2)

* 건물 구조: 일반목구조, 목구조 위 싱글지붕 단층

* 사용승인일자: 2012.11.13 (기호 2, 2-1)

* 주요 용도: 주택 및 근린생활시설 (기호 2), 주택 (기호 2-1)

* 공부상 면적과 실측 면적 차이: 부속건물 (기호 2-1) 공부상 19.8㎡, 실측 약 24㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

* 총 감정가: 2,706,900,660원 (27억 6백 90만 6천 6백 60원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 평가 포함 사항: 다락, 데크 및 조경수 등 포함 평가

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 소재 “한림고등학교” 남서측 근거리에 위치함.

* 부근은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 정기 버스 노선이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

* 일부 토지는 지적도상 북측으로 도로에 접하나, 실제로는 인접 토지(기호 8) 및 타 지상을 경유하여 진출입 가능함.

* 일부 토지(기호 4~6)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(기호 1,3,8) 및 타 지상을 경유하여 진출입 가능함.

* 일부 토지(기호 8)는 지적도상 북측, 동측 및 남동측으로 도로에 접하며, 실제 북측으로 폭 약 8M 및 동측으로 폭 약 2~3M 내외 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 2,400,000,000원 (24억 원)

* 건물 등기부채권 총액: 2,400,000,000원 (24억 원)

* 말소기준권리: 2020-06-02 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,200,000,000원)

* 현재 등기부상 임의경매 개시 결정 등기(2025.12.16.) 및 압류 등기(2026.01.07.)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부상 다수의 권리가 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-18

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리사항 없음.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서상 지상권개요는 별도 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 성 은 대항력이 없어 보증금 0원에 대한 인수 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보:

* 협재휴먼스테이 (2021년 건축, 66.4864㎡): 2025년 5월, 24,500만원 (2억 4천 5백만원)

* 네스트힐빌리지 (2004년 건축, 49.14㎡): 2024년 2월, 4,950만원 (4천 9백 50만원)

* 네스트힐빌리지 (2004년 건축, 49.14㎡): 2026년 4월, 5,500만원 (5천 5백만원)

* 본 건은 대지 면적 8376㎡ (약 2534 평)에 근린주택으로, 상기 소형 주거시설의 평당 가격 또는 개별 호실 시세와 직접 비교하기는 어려움.

* 본 건의 토지 감정가는 2,706,900,660원으로, 토지 면적(약 2534평)을 고려 시 평당 약 107만원 수준임. 이는 일반 주거용 소형 아파트/빌라의 실내 면적당 가격과는 차이가 있으며, 해당 지역의 대규모 토지 가치 및 상업/주거 복합 건물의 잠재적 가치를 반영해야 함.

* 보다 정확한 시세 분석을 위해서는 동일 지역 내 근린주택, 대규모 토지, 상업용 건물 등의 거래 사례에 대한 심층적인 추가 조사가 필요함.

4.2. 건물 정보 분석

* 건물(2) (2012년 11월 13일 사용승인)은 일반목구조 위 싱글지붕 단층 건물로, 주택 및 근린생활시설로 이용 중임.

* 부속건물(2-1)은 공부상 면적(19.8㎡)과 실측 면적(약 24㎡)에 차이가 있어 입찰 시 참고 필요.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본 건은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 주변 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 학교/기관

* 인근에 한림고등학교가 소재함.

5.3. 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 잠재적 혐오시설 유무는 별도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 3 내지 6의 토지는 농지에 해당하므로, 매수자는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않음. (입찰 전 관련 행정기관 문의 권장)

6.2. 물리적/현황 리스크

* 공부상 면적과 실측 면적 차이: 건물 부속건물(2-1)의 경우, 공부상 면적(19.8㎡)과 실측 면적(약 24㎡) 간 차이가 존재함.

* 타인 점유 가능성: 토지 일부(목록 1번 토지 북서측 끝부분 및 목록 3번 토지 북동측 끝부분)에 타인이 점유하는 것으로 보일 수 있으나, 실제 점유 여부, 위치 및 면적 등은 정밀 측량을 요하므로 입찰 시 유의해야 함.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 건물(2)의 내부 확인이 어려웠으며, 일반건축물대장 및 외부 목측에 의거 감정평가되었으므로 입찰 시 유의 필요.

* 지적도상 맹지: 일부 토지(목록 4~6)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(목록 1,3,8) 및 타 지상을 경유하여 진출입이 가능함.

* 분묘 이장: 과거 분묘 1기가 소재하였으나, 현황 재조사 결과 이장되어 돌담만 소재하는 것으로 조사됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리에 위치한 근린주택으로, 넓은 대지 면적(8376㎡)과 함께 주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 건물(191.58㎡)을 포함하고 있음.

* 2012년에 건축된 건물이며, 주변은 다양한 유형의 건물 및 농경지가 혼재된 지역으로 입지성은 보통 수준으로 판단됨.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 농지 취득 관련 서류 준비가 필수적이며, 건물 내부 확인 불가, 토지 일부 점유 가능성, 공부와 실측 면적 차이 등 현장 및 행정 절차상의 유의사항이 존재함.

* 광대한 토지 면적은 향후 개발 잠재력 또는 대규모 시설 운영 가능성을 시사하며, 이는 본 물건의 주요 투자 포인트가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 제주도의 관광지 인근에 위치하여 향후 관광객 증가 및 지역 발전 잠재력 보유.

* 8376㎡ (약 2534평)의 넓은 토지 면적을 활용한 토지 개발, 대규모 숙박시설, 상업 시설 등 다양한 사업 가능성.

* 주택 및 근린생활시설을 겸비하여 임대 수익 등 다각적인 수익 창출 기대.

* 감정가 대비 인근 부동산 시세 비교 및 잠재적 가치 고려 시, 신중한 접근을 통해 저가 매수의 기회 포착 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 총 감정가는 2,706,900,660원 (27억 6백 90만 6천 6백 60원)임.

* 현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 경매 경쟁률 예측이 어려워 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어려움.

* 일반적인 경매 절차상, 최초 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 시작하며 유찰될 경우 가격이 점차 낮아짐.

* 본 물건의 경우, 광대한 토지 면적, 근린주택 용도, 제주도 지역 특수성, 농지법 규제, 건물 현황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 산정해야 함.

* 특히, 농지 취득 관련 절차, 건물 내부 상태 확인 가능 여부, 토지 점유 문제 등을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.