나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9266 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 575 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 '효돈중학교' 남서측 근거리에 위치하며, 일대는 주택지대로 단독주택, 공동주택, 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정 은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적공부상 북측 및 동측으로 도로에 접하나, 북측 도로는 주택이 소재하여 이용할 수 없고, 동측으로 지적공부상 폭 약 10m의 도로에 접하나, 포장은 폭 약 5m정도 되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역, 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 지하수자원특별관리구역(2020-07 -01), 하수처리구역(2024-10-16)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 시멘트 벽돌조 함석지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1975.10.02.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 모노룸 마감 등. 창호: PVC, 목재 및 알미늄샷시 등.

이용상태

기호(2): 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2)의 지붕이 공부상 '스레트지붕'이나, 현황 '함석지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1 내지 1-4, 2-1 내지 2-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9266 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 575

용도: 단독주택

감정가: 329,069,330원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1 내지 1-4, 2-1 내지 2-3) 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 324.00㎡ (약 97.9평)

토지지분: 324㎡ (약 97.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.01㎡ (약 17.85평)

건물지분: 59.01㎡ (약 17.85평)

건물 제시외면적: 98.60㎡ (약 29.82평)

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 시멘트 벽돌조 함석지붕 단층

사용승인일: 1975년 10월 2일

건물 용도: 단독주택

구조 상세: 외벽 페인트 마감 등, 내벽 벽지 마감 등, 바닥 모노룸 마감 등, 창호 PVC, 목재 및 알루미늄 샷시 등

설비 내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등

공부와의 차이: 건물 지붕이 공부상 '스레트지붕'이나 현황 '함석지붕'임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 '효돈중학교' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 과수원 등이 혼재하는 주택지대입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다. 토지는 사다리형으로 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며, 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용 계획 및 규제

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

2.3. 주변 시설

대상 물건은 효돈중학교 인근 주거지역에 위치하며, 과수원 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 대중교통 이용이 가능하고, 기본적인 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 혐오시설이 발견되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(1984-06-20, 2016-12-15) 및 여러 건의 근저당권(서귀포신협)과 가압류(제주신보재단, 농협중앙회, 효돈농협)가 등기되어 있었으나, 현재 임의경매 개시결정(2025타경9266)으로 인해 말소될 예정입니다. 건물 등기부 현황도 토지와 유사한 권리 변동 내역을 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2020년 5월 14일 접수된 서귀포신용협동조합의 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 164,854,875원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 제시외 건물(목록 2-3)이 걸쳐서 소재하는 인접지(하효동 576)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 잠재적인 인수 대상 권리입니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세

제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대, 빌라에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 면적 차이가 큽니다.

* 하효동이도빌리지(2018년 건축): 전용면적 약 81.88㎡, 2025년 12월 200,000,000원에 거래

* 가온누리(201동)(2016년 건축): 전용면적 약 84.70㎡, 2026년 6월 220,000,000원에 거래

* 광국빌라(1996년 건축): 전용면적 약 70.97㎡, 2026년 6월 80,000,000원에 거래

위 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

4.2. 본건 토지 및 건물 가치 평가

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 약 97.9평으로 넓은 편입니다. 건물은 1975년에 건축되어 노후도가 상당히 진행된 상태이며, 제시외 건물 면적이 상당 부분을 차지합니다. 감정가는 329,069,330원으로 책정되었습니다. 제시된 연립/빌라 시세와 직접 비교는 어렵지만, 넓은 토지를 감안할 때 토지 가치가 중요하게 평가되었을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. (상세 편의시설은 추가 확인 필요)

5.2. 교육 시설

단지 남서측 근거리에 효돈중학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 발생 가능성

제시외 건물(목록 2-3)이 본건 토지(하효동 575)와 인접 토지(하효동 576) 양쪽에 걸쳐 소재하므로, 인접 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1975년으로, 약 50년이 경과하여 상당한 노후화가 진행되었습니다. 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 현재 점유하고 있는 인물이 누구인지, 대항력을 갖춘 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 규제

고도지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 하효동에 위치한 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적이 장점입니다. 그러나 1975년 건축된 노후 건물이 소재하며, 제시외 건물이 인접 토지와 걸쳐 있어 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 임대 관계 미상 또한 잠재적 위험 요소입니다. 감정가는 3억 2천여만 원 수준이나, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 97.9평)을 활용한 단독주택 신축 또는 리모델링 잠재력.

* 효돈중학교 인근의 양호한 교육 환경.

* 서귀포시 하효동의 자연 친화적인 주거 입지.

9. 예상 입찰가

본건은 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 건물의 상당한 노후화 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가 329,069,330원을 기준으로 낙찰률을 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 법정지상권 문제 해결 비용 및 건물 노후화로 인한 리모델링/재건축 비용을 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 260,000,000원에서 300,000,000원 범위로 제안합니다. 다만, 법정지상권 관련 정확한 법률 검토 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.