나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10033 [18] 경상북도 구미시 인의동 586-5 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10033 [18] 경상북도 구미시 인의동 586-5 4층403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10033
• 주소: 경상북도 구미시 인동9길 15-2, 4층403호
• 용도: 다세대주택

김천지원 경매4계 2025타경10033 | 소재지: 경상북도 구미시 인동9길 15-2, 4층403호 | 감정가: 36,000,000원 | 최저가: 17,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 김천지원 2025타경10033 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경10033 (18)

* 소재지: 경상북도 구미시 인의동 586-5 4층403호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 근린생활시설, 현황 다세대주택)

* 감정가: 36,000,000원

* 토지면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

* 건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "인의초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 파악됩니다. 또한, 건물 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다. 경매 절차상 일반적으로 낙찰자는 해당 물건에 설정되어 있는 기존의 권리들을 말소받게 됩니다. 다만, 등기부등본 및 매각물건명세서 상의 권리 관계를 면밀히 검토하여 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

건물이 위치한 인의동 지역은 주택 밀집 지역으로, 단독 및 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 인의초등학교가 인근에 위치하고 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다. 현재 건물이 다세대주택으로 이용되고 있어, 지역 내 주거 수요 충족에 기여하는 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 인의초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 주택지대 내에 위치한 만큼, 기본적인 생활 편의를 제공하는 소규모 상점 및 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

용도지역: 제2종일반주거지역

도시계획시설: 소로2류 (폭 8m-10m)(접합)

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역, 상세 문의는 환경관리과), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률), 역사문화환경보존지역 (3구역) 등이 있습니다.

1.7. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감으로 이루어져 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다. 이용 상태는 현재 다세대주택으로 사용되고 있습니다. 다만, 건축물대장상에는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 다세대주택으로 이용 중임이 확인되었습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상 용도와 실제 이용상태의 불일치입니다. 건축물대장상 근린생활시설로 등재된 건물이 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있어, 향후 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 용도 변경 검토가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 조사되어 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 토지이용계획 상의 각종 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등)은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 인의동, 인의초등학교 인근의 주택지대에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 3,600만원으로, 지역 내에서의 주거 수요를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 점 또한 향후 활용 방안에 이점을 줄 수 있습니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 임대 관계 불분명, 그리고 토지 이용 계획 상의 여러 제한 사항들은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 중요 리스크 요인입니다.

1.10. 투자 포인트

합리적인 가격으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게는 3,600만원이라는 감정가가 매력적인 진입점으로 작용할 수 있습니다. 초등학교 인근의 주택가라는 입지는 꾸준한 주거 수요를 기대하게 합니다. 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 점은 향후 재산권 행사 범위를 넓힐 수 있습니다. 하지만 공부상 용도 불일치로 인한 법적 문제 발생 가능성, 명도 진행 시의 불확실성, 다양한 토지 이용 제한 등을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 함께 투자 여부를 결정하는 것이 현명합니다. 실거주 목적보다는 임대 수익이나 시세 차익을 목표로 할 경우, 더욱 면밀한 분석이 요구됩니다.

법원 정보

김천지원 경매4계