나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9291 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 내, 제6층 제602호 외 2개호로서, 외벽: 드라이비트, 제주석타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~3): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 40M, 남측으로 폭 약 6M 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50 m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9291 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 6층602호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제602호

준공 연도: 2018년

감정가: 328,000,000원

토지 면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

건물 면적:

* 전용 면적: 67.27㎡ (약 20.35평)

* 공급 면적: 83.66㎡ (약 25.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한라신용협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근입니다.

주변 환경은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모 점포 및 일반 음식점 등이 혼재된 복합 상업 및 업무 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 동측으로 폭 약 40M, 남측으로 폭 약 6M의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 소로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 4월 4일 접수된 한라신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

경매개시결정은 2025년 12월 17일 접수된 한라신용협동조합의 임의경매(갑2)에 따른 것입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후의 권리(임의경매 포함)는 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 상 소유권 보존 등기는 2018년 4월 4일 이계영에게 최초 이루어졌습니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없음을 의미하나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 강정동 일대는 서귀포시청 제2청사 인근으로, 서귀포시의 주요 상업 및 업무 기능이 집약된 지역 중 하나입니다.

공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모 점포, 일반 음식점 등이 혼재되어 있어 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

교통 접근성이 양호하고 주변 시설과의 연계성이 좋아 상권으로서의 기본적인 잠재력은 갖춘 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중에 있어, 거주 목적 및 임대 수익 창출 목적 모두 가능합니다.

주변에 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하고 인근 대중교통 이용도 가능하여 출퇴근 및 이동이 비교적 편리합니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 주변에 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 현재 실제 점유자 및 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 채권 총액이 59억 8천만원으로 매우 높아, 감정가 대비 채무 부담이 큰 편입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 유찰 시 재매각 절차로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 관리비 연체: 집합건물의 특성상, 미납된 공용 관리비 등이 있을 수 있으며, 이는 인수될 수 있는 부분이므로 사전 확인이 필요합니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '관리비'가 별도 명시되지 않았다면 낙찰자가 부담하지 않는 것이 일반적이나, 사전 확인 필수)

* 건축법규 등: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서귀포시 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 등기가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 임대 관계 미상, 높은 채권 총액으로 인한 불확실성 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

현재 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 중심 상업 지구 내 입지로, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거 및 업무용 오피스텔로 활용 가능하여 임대 수익 창출 기대.

* 명확하게 소멸되는 권리 관계로 인수 부담이 적음 (지상권 제외).

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 임차인 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 3월 3일 거래 (67.27㎡, 4층): 24,000만원

* 2026년 5월 4일 거래 (67.27㎡, 4층): 16,700만원

본 물건은 6층으로, 최근 거래 사례(4층)보다 높은 층에 해당합니다.

최근 거래가는 16,700만원부터 24,000만원까지 분포하며, 이는 감정가(32,800만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 특히 2026년 5월 거래가는 시장 상황 변동성을 보여줍니다.

현재 시세 및 6층이라는 점을 감안할 때, 24,000만원 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 22,000만원

(설명: 위 예상 입찰가는 최근 거래 사례의 중간 지점보다 다소 높은 가격으로, 6층이라는 이점과 향후 시세 상승 가능성을 일부 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.