나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52466 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「중동중학교」남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 제201동 제4층 제404호로 주위는 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건 중 제201동 제4층 재404호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설기, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형으로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 서측으로 각각 아스팔트포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음. (본건 단지 북측으로도 도로가 개설되어 있으며, 도보 통행가능함)

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52466 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 4층404호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 (23층 건물 중 4층)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평) (토지지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 61,000,000원

감정평가서상 주위환경: 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린생활시설 등 소재. 제반 주위환경 보통.

감정평가서상 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재. 교통상황 보통.

감정평가서상 이용상태: 아파트

감정평가서상 설비내역: 일반적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 난방, 도시가스 설비 등

감정평가서상 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 201동 4층 404호입니다.

단지는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

단지 동측 및 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 (갑10, 11): 주식회사현훈, 주식회사케이라클 (2020년)

주택임차권 (을3): 강구민 (보증금 73,000,000원, 전입/확정일자 2022-05-09, 말소)

압류 (갑12): 광양시 (2025-11-27, 말소)

강제경매 (갑13): 주택도시보증공사 (채권액 73,000,000원, 2025-12-18, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 73,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 강구민

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-09

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰 후 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025-12-18)

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 물건에 지상권은 존재하지 않는 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 중동 지역은 아파트 단지 외에도 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 중동중학교 등 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 성호2차아파트

입주년도: 2003년 11월 7일

총세대수: 1773세대 (전체 단지 기준)

총동수: 5동 (201~205동, 206~215동 등 복수 단지 구성)

주차대수: 총 265대 (지상 3대, 지하 23대) - (건축물 대장상 총 주차대수는 2494대로 더 많으나, 일반적인 거주자 편의 시설 기준)

기타 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 세부 내용을 확인해야 합니다.

공동담보: 해당 물건이 다른 담보물건과 함께 묶여 있을 가능성이 있습니다.

6.2. (임차인 관련 주의 문구)

임차인 강구민은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 73,000,000원은 낙찰 후 인수되지 않으며, 배당 절차에 따라 처리됩니다. 그러나 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으므로, 낙찰 후에도 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 61,000,000원으로 책정되었으며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 권리분석상 특이사항은 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항이 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되지 않는 권리 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 인근에 학교 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 실거주 및 투자 가능성: 소형 아파트로서 실거주 목적이나 소액 투자 목적으로 고려할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 광양 지역의 개발 및 산업 동향에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 성호2차아파트 59.79㎡ 기준으로 2026년 7월 실거래가가 6,000만원 ~ 6,970만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 61,000,000원이며, 이는 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

임차인 강구민의 보증금 73,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 되므로, 인수 보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 61,000,000원에서 시작하여, 최근 시장 가격 및 경쟁 상황을 감안하여 61,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 단, 39.86㎡의 정확한 비교 매매 사례가 부족하므로, 현장 조사 및 최신 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.